【财讯】中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似

一个实证研究结论是，政府是土地价格、楼价、房地产供给等经济现象的操作者，目前房地产业在效率和公平两方面都存在的问题应该归结为地方政府政策中存在的问题。 各地方政府控制着最重要的资源——土地，是房地产市场中最大的“庄家”。

改革开放以来的第二次房地产投资大潮席卷全国，所有人都抱有地价不上涨的信念，这和当初日本房地产-金融泡沫破灭前的社会整体心理极为相似。

2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心的平新乔博士和他的合作者关于“融资、地价和房地产价格趋势”的房地产研究报告悄然发表，出现了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，圈内学者的注意 但是，和往常一样，这个报告似乎没有引起大众媒体的观察。 从外表上看，来自灰色古老、落铅华的庭院的声音由于缺乏枯燥的数据和感情色的专业用语，人们被忽视了其存在。

根据国家统计局发布的全国房地产市场景气报告，2003年上海商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京成为中国内地房价最高的城市，同时以24.2%的速度迅速上涨。 几乎同时，上海王炼利先生关于《国民经济计算体系中的上海房地产市场和房地产业》的一系列统计解体复印件也逐渐传到内地学术界，对上海房地产市场的来龙去脉逐一分析，以其临场感触及所有身体的忧虑。

来自北京、上海的两个研究报告分别以国家和地方统计部门提供的数据为突破口，深入分析了20世纪90年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的土地、投资热潮，宏观覆盖了全国35个大城市，微观上是各阶层市民的感情

一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外非常骚动，吸引了国内外一些学者的客观解体和保持中的评论，但房地产商意外的是，当时上海房地产泡沫的房地产大亨周正毅干部等此后不久就在东窗发生了事件，导致了

房地产业的投资热潮再次涌上来，转眼之间迎来了高峰。 这被认定为改革开放以来中国大陆第二波房地产投资的大潮。 与上世纪90年代初特区的优惠政策只是暂时盘踞在海南、深圳、北海等地的“漩涡”不同，1999年现在的热潮席卷了全国。 业界研究者特别指出，上海、北京越来越激烈的房地产泡沫是推动这种投资热的“罪魁祸首”。

5年间，如果不动的话，会出台一点让这个大潮进行、严厉、加宽的政策，但大潮的势头真的没有得到抑制。 实际上，舆论对(不仅仅是房地产商)房地产价格从来没有上升的趋势。 只有这样才能证明问题。

没有人全面解读房地产投资大潮的制度背景。 很少有人喊出隐藏在这场大潮中的经济风险。

数据背后的投资动力

学者们总是用专业深入的研究表明他们内在精神的态度。 模糊明亮，客观还是偏向，角度不同。 这种内在精神可以观察市民社会的良心，传播时代理性的精髓，也可以在与非之间模糊的地区闪现，等待价值出售。 但是，拥有独立的角度总是学者公平公正的前提。 经济学界用冷静的数据分析社会，虽然有隔靴搔痒的嫌疑，但很有意思。

浙江绍兴出生的平新乔博士曾经留学美国康奈尔大学，研究微观经济学、产业组织理论、财政学、管理经济学等学科很长时间以来，接触中国大陆房地产业的时间始于2003年春天。 从那以后，他开始收集资料，整理数据，分解数据，用定量的分解方法解开数据之间隐藏的玄机。 他说他对房地产业的研究几乎与引起房地产业巨浪的中央银行121文件的公布平行。

研究报告数据来自国家统计局1999年至2002年的房地产开发统计年报。 年报属于“机密”文件。 平新乔博士相信数据，总是强调他用数据说话，认为数据是研究房地产业的第一份资料。 尽管他承认数据可能有一定的偏差，但愿任何东西给人的印象都伴随着误差。 自己的眼睛也是单方面的，现场调查也有偏差，关于摆弄照相机拍照的摄影记者随便说了一下，面对面摄影也有误差。 他似乎也不怀疑数据的正确性，但他认为数据是解读中国近五年房地产业的最好方法。

根据全国统计数据，自1999年以来的5年间，中国35个大城市的房地产开发逐渐形成热潮，每年进入房地产业的投资额以1000亿元以上的幅度增加，从1999年的4103亿元迅速上升到2003年的10323亿元。 2003年，也就是中央和地方一些法令抑制土地协议转让的前夕，房地产业投资额比2002年急剧增加了2300亿元。 现在年均1万元的房地产业已经相当于中国股票市场投资规模的旗鼓。

这样巨大的投资规模，背后有强大的动力:一是投资者的资金注入，二是房地产商的利益追求。 平新乔博士认为，无论是注入资金还是追求利益，两者的背后都有地方各级政府的强烈投影。

房地产私有化后的社会阶层结构

研究房地产市场需要了解各阶层市民的住宅资源，然后与官方统计年鉴的居民住宅总量进行比较，看看其中的边缘。 王炼利是这样认为的。

上海和内地其他城市一样，赶不上中国大陆20世纪80年代末到20世纪90年代初的第一股房地产开发热潮，在浦东开发前后，既没有像当时的海南、深圳等沿海省市那样狂热，也没有像北京等北方城市那样停滞。 因为这将成为研究内地房地产市场的好样本。

1995年，上海房地改767号文件《职工家庭购买公有住宅建筑面积控制标准》颁布，规定了就业不同等级和技术作用。 王炼利表示，上海市区居民房地产资源差异较大的最近来源大致是从这里开始的。 1999年上海市政府发行了一系列文件，房地产市场逐渐形成，住房可以进行货币交易，房屋转化为随时变化的房地产财富。

根据《中国2000年人口普查资料》提供的详细数据，全国人均建筑面积为30-39平方米和40平方米以上的人员，国家机关、企业事业单位负责人的比例最高。 30万元以上住宅的最大购买者是机关事业单位的领导和国企民营企业的“老总”技术人员的住宅也根据职务的高低，因为能住高标准房间的人大多有高职务和高职务。 第一产业的员工是弱势群体的大多数，84%的家庭花了不到1万元购买住房。

据王炼利统计，2000年上海市区408.06万户家庭中，12.5%的市区家庭人均建筑面积在40平方米以上，拥有29.7%的住宅资源，市区人均建筑面积在19平方米以下 只有14万户能消费20万以上的购买费，占购买家庭的10%。 30—40万的只有4.8万户，50万以上的只有2.4万户。 但是，仅人均建筑面积在50平方米以上的就有30万5000户。 事实上，上海的住宅并不便宜，很多高价买家享受公司的公款购买待遇，上海的住宅地改767号文件使他们可以用廉价的代价购买大面积的住宅。

1980年代以后的实物分室多以职务为首要依据。 2000年以前住宅商社约70%是以单位购买的，2000年以后上海也有不少使用公款购买的单位。 行政政策和权力资源主导着最初的房地产市场。

众所周知，中国大陆自20世纪50年代以来，在国家政策的指导下分裂为城乡居民的城乡二元社会结构，而且农村居民的国民待遇被排除在政府决定的视野之外，农村居民的住房问题无人问津，全部由自己处理， 因为这方面有历史的空白。 据报道，从1997年到2002年的6年间，中国的耕地年均减少了1027万亩。 到2003年底，耕地面积从以往的19亿5000万亩锐减到18亿5100万亩。 七年来全国约亿亩耕地被政府征用了。 保守的统计数据显示，已经有4000多万农民在城市边缘徘徊，失去土地也得不到适当的安置和公正的补偿。

房地产市场形成之初的财产分配结构不及格。 除农村居民外，城市居民明显分化为差距较大的几个阶层，一般居民占其中的大多数。 最近两年，全国房地产市场开放后，银行贷款购买开始流行，但房价暴涨，节节攀升。 无视其他因素，银行贷款的优势明显有低龄化倾向，“三高”(高学位、高收入、高地位)的“知识精英”们对自己未来的收入水平有信心，普通市民可能只是羡慕。 因此，根据国家统计局的数据，即使全国的住宅总量逐年增加，毕竟远处的水还不能解渴。

居民费用中住宅的费用

上海两个统计数据的针锋相对会使很多人吃惊:在国家发改委、国家统计局最近统计的35个大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最终费用位于全国最低(最终费用包括住房费用，购买费用为 远远低于全国平均水平。 据统计，2002年上海城市居民家庭人均实际收入为14396元(月实际收入为1200元)，人均实际支出为15247元(月实际支出为1271元)，人均赤字为851元。 王炼利据此得出结论，上海人已经不敢花钱了。

统计数据显示，从1999年开始，上海市民住房、教育等实际支出大幅增加。 但王炼利指出，从2001年开始，《上海经济年鉴》和《上海统计年鉴》不再公布市民人均实际支出数和人均非支出数。 王炼利认为这不是疏忽，而是有意的沉默和回避。 上海市民的非支出从2000年2456元上升到2002年的4783元，非支出为支出的46%时，相关数字的缺失尤为有趣。

上海家庭30%的年人均可支配收入在1万以下。 居民的所有支出中，教育支出和住房支出，特别是通过移动装饰的支出对中低收入家庭产生了显着的冲击。 2002年上海住房支出占实际支出的比例是沿海城市中最高的，购房支出的增加也是最高的。 松江、奉贤等移动住宅也每平方米出售4500元，大规模移动迫使市民削减其他购买住宅和装修。

2001年在全国35个城市的支出排名中，上海的住宅支出排在第15位，这是在大规模移动的背景下必要的支出，即强制支出。 国家发改委、国家统计局最近35项大中城市房地产市场调查显示，2004年第一季度房价同比上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房租价格上涨0.6%。

凯恩斯理论认为投资可以拉动费用，但学者们往往指出这种房地产投资热潮不仅不能实质性开始，而且控制了费用。 平乔博士的研究表明，全国房地产空置率平均为38%左右，不是只有上海一个城市面临的严峻现实。

坚强的政府行为和无为

平新乔博士说他没有和房地产行业打交道，正在研究来自年报的数据。 数据是事实。 他认为各级地方政府通过土地价格、银行信用和优惠政策三个工具直接或间接管理房地产市场的供给、价格和市场。

土地价格是房地产商和各级政府之间谈判、交易的结果银行资金进入房地产业与各级政府发改委的指示密切相关的优惠政策首先体现在经济适用房中。 政府出售土地、供给银行资金、开发经济适用房，根据平新乔博士的见解，可能三者之间有内在联系:房地产商承诺开发经济适用房，就可以得到廉价的土地和必要的银行信用，政府可以获得经济

危险住宅改造后，旧市区片的开发、改造或拆除，由政府演唱主角。 有些学者指出，理工科出身的官员普遍具有“工程”的情结，建设广场，在“工程”中作秀，为自己抹粉。 政府和居民协商的本质是交易，但没有全面考虑弱势群体的好处。 在现有条件下把个人利益最大化是所有居民的真正想法，关于身边利益，谁也不能庸俗，他们应该把导致所有收入的因素视为资产。 确实，在拆迁安置中，实物安置的工作量很大，为了实行房源，必须和房地产商谈判，但只要政府出来，房地产商也害怕狮子的大开口。 货币配置可以省去表面上的麻烦，但实质上由于交易不平等，矛盾容易尖锐。 学者们指出，既然房地产市场形成之初就表现出不平等，为了调节这些矛盾，地方政府不应该承担责任，不应该袖手旁观，不应该加剧矛盾。

1972年港英政府启动了“十年建筑计划”和“居民有其房屋计划”，一举处理了222.5万普通市民的住房问题。 特别是推进“居民有其房屋计划”为中下层居民建设的“屋苑”，与一些私人大楼没有很大差别，价格仅为私人大楼的65%-75%。 为了鼓励中低收入者购买住房，政府采取了地价免除、100%还款等优惠措施，使居民在50多个金融机构贷款的帮助下可以分期付款购买住房。 到1988年，当许多居民的收入水平想购买体面的住房时，香港政府把住房政策的要点转移到了优惠贷款的形式让居民购买私人大楼。

平新乔博士认为，政府是土地价格、楼价、房地产供给等经济现象的操纵者，房地产业中的问题相当于政府政策中存在的问题。 房地产经纪人和政府的关系最密切。 政府控制着最重要的资源——土地，是房地产市场中最大的“庄家”。

房地产商与政府游戏

平新乔博士的研究表明，中国大陆的土地价格是由房地产商和地方政府两头之间的游戏和共谋决定的。 房地产商为了承诺“经济适用房项目”要求政府提供廉价的土地资源，可以年复一年地囤积土地，购买更多的开发，将被捕获的土地作为与政府谈判的有力筹码，使自己立于不败之地。

平新乔博士及其合作者观察了内地31个省市中35个大城市的相关数据，结果表明房地产商每年捕获约30%的土地，相当于三年间从政府购买的土地量，另外约2%的房地产商巨头占房地产投资的大部分，其中银行 数据显示，目前房地产业积压程度相当高，闲置率平均在38%左右，2001年闲置面积达到13156万平方米，按2500元/平方米计算，积压资金也将达到3300亿元。

银行资金相对率高意味着自有资金相对率低，这种房地产企业与政府关系密切，往往容易从政府获得廉价土地。 银行资金绝对量变大，自有资金绝对量变小的房地产企业，往往是开发高价地区的房地产商，地价也平均很高。 平新乔博士认为，中国大陆房地产商赢得廉价土地资源的动力远远大于提高大楼价格的动力，是其两倍多。

房地产品积压的原因不限于价格、质量、结构三个原因。 价格每上涨1%，房子空置率就增加1.46个百分点，效果显著的房地产商投资额每上涨1个百分点，就提高房地产业产品整体质量，将其空置率降低1.267个百分点。 从产品结构上来看，提高经济适用房的比率可能会降低闲置率，提高高级房和商用房的比率会提高闲置率。

目前房地产业中停滞和闲置率造成的泡沫，价格高是最突出的原因，但住宅质量和产品结构的不合理也是不容忽视的重要原因(占40% )。 这是因为对政府来说，为了适当缩小房地产业，不仅要调整信用政策，还必须制定相应调整住宅质量和产品结构的政策。 影响楼盘价格的决定性因素是土地价格，第二是信用注入。 如果政府缩小土地供应，提高土地价格，即使适当调整信用，房价也会因土地价格上涨而上涨。 因为这对房地产商来说，获得廉价土地获得最大利益仍然是根本目标。

美国政府经常通过征收房地产开发费和批准房地产项目两种手段介入房地产业。 根据美国学者2000年的分解，20世纪80年代美国约60%的地方政府向房地产业者征收过“开发费”，20世纪90年代开发费的征收率已经相当高，一处28万美元的房地产不向地方政府缴纳2.1万美元 美国房地产商在项目开始前需要经历两次谈判。 首先，将项目委托地方政府相关司局审查，然后与当地居民(拆迁人)进行一对一的严格谈判。 这两种干预方法中政府就批准房地产项目采取的延迟措施，其影响更为明显。

银行信用依然黯淡陈仓

“温州烤房团”近年来铁蹄踏四方，西到新疆，南到越南，北开除蒙古，到处都是灰尘。 温州的民间资本历来强大，追求利益，取得了严峻的发展。 据统计，现在温州至少有10万人卷入其中，大部分是投资性住宅购买，资金量超过1000亿元。 但是，温州购买军团在1219年由成吉思汗率领第一次西征，覆盖中亚，脚印接触了奥地利·匈牙利，不过是地球上的流动兵团，在疾风之后没有留下任何深深的痕迹。 真正能搅动一池深水的还是各地政府和房地产商及其两者的关系。

据相关人士透露，尽管2003年中央银行发表了住宅信用的121份文件，但没有恢复力。 受公司利益的推动，银行也期待着好的贷款项目，但想放眼望去，“好的”项目只有房地产，所以个人很可能引起波澜。 前几天，中央银行将银行存款准备金率提高了0.5个百分点，但谁也不知道影响有多大。 这与20世纪90年代初日本房地产泡沫破灭前夕的态势极为相似。

日本过去十年来经历了房地产泡沫的崩溃。 2003年日本学者分解后，日本人抱有地价不会上涨的信念，认为几乎是“土地迷信”程度。 1985年9月22日，日元对美元升值38%，为了拉动制造业出口，振奋日本国内经济，日本银行的利率从5%下降到2.5%，在低利率无形中使银行资金流入房地产业。 另外，保险企业和其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗地里争先恐后地将巨额资金投入房地产业，在远离融资规定的住宅区项目中也得到银行资金，使房地产信用中的不良资产急剧膨胀，壮大尾巴，最终

清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云4月8日写道，中国经济处于大爆发前夕。 她说:“只要一点问题积累，外界的冲击就很可能撕裂信仰的鸿沟，如果不能马上‘止血’，经济的崩溃就不是天方夜谭。” 我希望这只是令人吃惊的预言。