【财讯】长安街最贵烂尾楼再度迷失：十年间换了6个主人

长安8号竣工在即，其命运再次陷入迷茫。 高包围的背后，郭英成、佳兆业、太盟基金( pag )、生命、融创、戴德梁行在演什么大戏？

秦小东

如果把长安8号比作电视剧，谁不认为它会成为推迟10年的巨制，但看起来还没有结束的迹象，它似乎会在无限的续集中消失。

天安门以东7公里，北京cbd核心区，大展望十字路口东南角，耸立着两座米黄色外立面的高层建筑，向东看，这两座建筑就像长安街的威严和cbd的繁华休止符。 这是北京最具历史意义的房地产项目之一，十年间换了六个主人，至今还没有完成。 随着股东的更换，项目的名字也在持续变化。 从最初的耀辉国际城到擎天柱阁，到长安8号(长安8号作为事件名流传最长，最广，以下称为长安8号)，到佳兆业广场。

现在长安8日迎来了那个关键时刻。 根据既定计划节点，项目将于5月迎来竣工检查。 如果检查合格，将完全摆脱“京城最有名的烂尾楼”帽子，华丽转向北京地区最优秀的豪宅项目之一。

但是，在这样的关键时刻，就像过去十年间腐烂尾巴的魔法的继续一样，那之前的道路将再次蒙上阴影。

长安8日的实际统治者郭英成卷入了麻烦，想卖掉内地的全部资产换钱。 项目代理人佳兆业企业濒临破产，两个无暇自己照顾的投资者太盟基金( pag )和生命体像热锅蚂蚁一样，为了保护自己的利益，想为项目未来的选择做点什么。 收购合并重组佳兆业的融创，但不失时机地对这个项目表示垂涎之意，戴德梁行被邀请研究惊人的方案。 长安8日真的要抛弃豪宅的一部分改成办公楼吗？ 戴德梁行代表的是融创还是pag？ 这些都躲在长安8号高围栏后面。

郭英成的北京驹

长安8日现在的主人叫郭英成，是来自潮汕地区的50岁房地产商人，销售规模暂时成为top20上市住宅企业佳兆业( 01638.hk )的创始人。 因为涉及内地官员的贪污事件，为了避免调查，郭英成从去年10月开始避开国外，现在住在香港的四季酒店。

由于郭先生的不合作，深圳地方政府以罕见的方式制裁佳兆业。 封锁了位于深圳的销售项目，限制了这家公司的经营，这对佳兆业造成了致命的打击。 现在这家上市公司已经陷入巨大的债务危机，处于破产的边缘，另一家住宅企业打算融资中国( 01918.hk )收购它。

郭英成的家族企业去年7月从香港利丰集团收到了长安8号项目，那时利丰集团从奥园获得了项目的全部权利不到一年。 常年住在香港的郭英成与利丰集团的主人香港著名女富豪朱李月华多交往，他们的名字常见于香港各种名流圈的活动。

郭英成的收购不是由佳兆业进行的，其家族企业是在北京耀辉置业有限企业(以下称为耀辉置业)的海外股东结构中进行的，因此这种收购的详细情况没有由佳兆业公开。 一家媒体宣布郭先生收购长安8号的总成本是60亿元。

据接口信息记者介绍，项目企业耀辉置业于去年7月更换了董事会成员，利丰集团的相关成员全部退出，取而代之的是原学东、麦伟良、胡南洋、李桂尼、赖大目等。 他们是郭氏家族公司的成员，真实身份是郭英成的助理、会计和司机。 收购完成后，在郭英成的安排下，佳兆业与耀辉运营商协商，用“代建”的方法介入长安8号的开发。

帮助大股东长安代建8号，被认为是佳兆业打开北京市场的前哨之战。 佳兆业介入后，与北京高端住宅代理机构亚豪签订了代理协议，试图在北京豪宅市场上一战成名。 但是当时的郭英成从来没有预料到一年后不幸会降临在他头上。

佳兆业始于深圳，以擅长旧城改造而闻名，而且对烂尾楼的处置也有心得——迄今为止，收购和利用广州著名烂尾楼的中诚广场，是佳兆业的一大杰作。

再次不明确的命运

现在，项目的实际管理者郭英成留在国外，代理人佳兆业在半年内迅速跌入破产边缘，长安8号的前路再次蒙上了阴影。 接近这个项目的人在接口信息上明确表示，由于郭英成和佳兆业的状况，长安8号的工程进度已经严重落后。

去年12月，项目营销人员在接口信息中表示，该项目将在羊年春节前开放样品板间，今年上半年进入市场。 到目前为止，长安8日取得了预约证，但期限到期了，新操作者打算进入现在的房间。

但是这个营销人员显然对佳兆业状况的估计过于乐观。 长安8日的样板房不能按约定发售，开盘时间也延期到今年下半年，但没能确保。 “只有几个我能保证项目的工程没有停止。 ’这个营销人员强调。

羊年春节前，长安8号项目周围，印有“佳兆业广场”文字的围栏推广海报全部拆除，高高的围栏墙面变成空白，隐约出现了至今为止的事件名称“长安8号”留下的痕迹。 当时市场上的人们解读说佳兆业从这个项目中撤退，项目会继续腐烂下去。 但是，上述营销人员明确表示，关于接口信息，他们只是试图交换围栏画面。

但是，即使过了3个月，也没有出现新的围栏画面。 4月中旬，接口信息记者进入工地寻找一体，离工地大门还有5、6米，入口保安已经采取了监听的姿态。 很少有人知道这个高高的围栏后面在进行什么，从外部看，里面有正在施工的人，但工人很少。

工程中建设一局的员工根据接口信息，项目整体结构和外包装工程已经接近尾声，建设中的部分员工已经基本完成，目前项目正在进行建筑内部的一点安装和装饰事业，从和平园林绿化方面

从项目代理机构亚豪那里得到的最新消息是，他们从年初开始正式介入后，“其实什么也做不了”，营销线的事业处于停滞状态。 鉴于佳兆业现在的状况，不知道什么时候开始入市前的准备事业。

“不管佳兆业重组结果如何，佳兆业队都很难和长安8号一起走到最后。 ”。 接近佳兆业的知情人对接口信息说。 据他说，如果是佳兆业易主，继续代理郭氏家族的理由是什么呢？ 从郭英成立的角度来看，他作为这个项目的股东，恐怕进入了倒计时。 “如果郭英成不再是长安8号的所有者，有什么理由让佳兆业继续操作棋盘吗？ ”。

印有“佳兆业”字样的推广广告可能不会再出现在长安8号的围栏画面上了。

现在，卷入麻烦的郭英成正在出售内地各地的资产，彻底退出内地的迹象很明显。 他除了佳兆业股票，还结算了去年中旬秘密管理的信托企业、清仓持有的天健集团股票等家族的各种平台企业。 在此背景下，郭英成和长安8号恐怕很快就会迎来有缘的瞬间。

不安的投资者

郭英成取得了长安8号，但不是自己的力量。 郭英成最亲密的伙伴生命体，和国际私人募捐巨头太盟基金(以下简称pag )为郭先生接手这个项目提供了实质性的财力支持。

接近佳兆业的一位知情人士向接口信息透露，生命生命体为长安8号项目提供了很多金额的贷款。 接口信息记者无法知道这笔贷款的具体金额，但郭英成陷入麻烦后，生命生命体对收回这笔投资的前景感到不安。

生命和佳兆业的第二大股东，郭英成陷入麻烦时，高价接管郭氏家族的大额股票，现在持有佳兆业股票达到29.96%，接近要约收购线。 按佳兆业现在的股价计算，生命生命体这次接战的浮损很严重。

这不是生命生命生命生命体第一次给予郭英成援助，在佳兆业危机爆发之前，生命体作为有限伙伴为佳兆业的房地产民间募捐提供资金援助，累计认识到120亿元的资金份额。 郭英成陷入麻烦后，生命生命体接收了属于郭氏的国民信托、惠州某旅游度假项目等很多资产。

尽管如此，郭英成似乎依然缺钱。 10天前，他卖掉了位于香港贝萨湾的豪宅，兑现了9280万港元(约7424.93万元)。 香港当地媒体报道，这笔交易是亏本甩卖。 接口信息没能知道郭英成急于兑现的目的，但除了佳兆业以外，还有大量的个人债务，是这个贫困的富豪的不少压力之源之一。

长安8日，也隐藏着有力的国际民间募捐巨头PAG。 根据接口信息得到的资料，pag于去年9月进入长安8号项目，但由于交易是在项目注册于bvi的股东企业级别进行的，所以接口信息无法知道pag投资的金额。

pag让两名董事常驻于耀辉运营商位于香港的股东企业——世纪协润投资有限企业，这表明pag在长安8号的投资是股权型投资。 这两个常驻的董事分别是许云辉和刘湛云，都是pag位于香港的高级管理层，其中许云辉有更容易识别的身份——他是绿城的独立董事。

pag成立于2002年，是亚洲最大的多元化投资管理集团之一，管理的资产总额超过110亿美元，涵盖民间资本投资、房地产、绝对收益战略。 根据官网，pag已经投资了500多个房地产项目，投资总额超过170亿美元，下面有多个房地产民间募捐，其中一个在伦敦交易所上市。 接口信息具体无法调查哪个基金在长安8日投资，对于记者的咨询，pag香港总部发言人和刘湛云本人选择了沉默。

国际民间募捐通常要求很高的收益率，现在引进pag已经一年半了。 长安8号还没有任何好处。 “请方便送给上帝”，郭英成如何满足国际资本的食欲呢？ 如果郭英成对长安8号的未来缺乏统治力，这个项目的命运将由债权人生命体和pag重新决定。

融创在企图什么

长安8日，收购佳兆业的融创似乎也有企图。 根据接口信息，在介入佳兆业重组后，融创打算与戴德梁行合作，为长安8号制定新方案。

今年3月以来，融创理事长孙宏斌曾经带领合并团队上传了佳兆业总部。 除要约收购佳兆业股份外，融创对佳兆业位于上海的四个项目表现出浓厚的兴趣，提出了协议收购。 这与融创深耕长三角地区的战术一致。 除此之外，我不太知道孙宏斌在北京的长安8日也悄悄地展开了活动。

戴德梁行是国际五大代理行之一，重点是商业和办公楼市场的代理和顾问咨询服务。 一个兴趣的细节是，所有权投资于长安8号pag，而且是戴德梁行的股东之一，在长安8号，戴德梁行的身份明显微妙。 接口信息记者无法知道戴德梁行是否介入长安8号有来自pag的授权，但表面上只是作为融创的乙方参加了项目。 戴德梁行的某高层回答接口信息说:“不评价正在进行的事件。”

根据上述知情同意，融创和戴德梁行对长安8号研究了惊人的方案。 这70年产权的住宅兼容商业项目迫切需要到目前为止的计划定位，有可能减少住宅和公寓产品，加大办公楼在项目中的比重。 “新方案以写字楼为主，还探讨了发售住宅产权写字楼的可能性。 ”。 据该相关人士透露。 戴德梁行负责为后期入市后办公楼的保有租赁或整体销售提供处理方案。

佳兆业至今的定位是，项目与长安街的北楼相邻，定位为国际奢侈品商业中心，产品形态为“商业+公寓式酒店+会+办公楼”，具有曲面外观的南楼定位为顶级酒店式公寓

如果融创顺利收购佳兆业，依然有效的协议表明，融创将成为长安8号的最终代理人，但“融创对长安8号的介入已经超出了代理代理的范畴，似乎正在为接手这个项目做准备”。 据上述知情人士透露，“融创对这个项目有自己的想法，最后融创在股权水平上接管了长安8号，但没有必要感到意外。 ”。

融创方面没有向接口信息记者评价长安8号的咨询。

值得一提的是，中国著名的合并重组专家、曾任奥园董事局副主席的武捷思在奥园接替长安8号，深入参与过这个项目的运营。 现在他在融合合并重组佳兆业的行动中起着重要的作用，在无意识中，再次与长安8号有关。 商业世界总是充满奇怪的因果，武捷思理解长安8号，可能也有助于孙宏斌对长安8号的价值评价。

但是，融合对长安8号的爱用也受各种不明确的条件和形势的影响。 “佳兆业形势变化太快，孙宏斌和郭英成的关系也很微妙，不知道未来会怎么走”戴德梁行的一位内部人说:“我们也很担心。 毕竟我应该向谁要钱？ ”。

另纸——

长安8号十年魔咒回顾:

10年间，长安8日换了6次主人，换了4次事件名，多次停止。 这个不幸命运的项目仿佛笼罩在魔法之下，各股东的进出可以随着房地产市场的上涨行情获得很高的投资收益率，但没有操作员能顺利完成项目开发。

2004年，土地出让还没有强制实施申办时，北京房地产圈非常安静的神秘富豪王府世纪统治者王志才通过与政府协商，占领了长安街沿线最后70年产权的区划，项目被称为“耀辉国际都 百度百科[微博]说，王志才是著名电影明星，《晴格格》饰演王艳的丈夫。

2004年，天鸿宝业以3100万元收购了项目62%的股权，成为项目企业耀辉置业的大股东。 2007年8月，北京第一家集团为天鸿宝业提供资金，成为“耀辉国际城”的实际统治者。 但是，由于高端住宅的开发经验不足，半年后，股票所有权转让给香港世纪，项目改名为“擎天柱”。

由于资金紧张，世纪协润来到奥园开展合作，2009年9月，奥园收购了世纪协润41.33%的股票，间接拥有“擎天柱”的控制权，项目正式更名为“长安8号”。

但是，从2009年到年初，奥园接手长安8号之前的3年间，与世纪的合作没有达成协议，项目的销售也频繁受到阻碍。 年3月，奥园将长安8号51%的股权卖给香港利丰集团，长安8号迎来了第五任主人。 但是，利丰交接后，没有进行任何开发，在郭英成全面交接之前，佳兆业介入了操作盘。

每次迎接新股东，长安8号所有权的背景越来越多，操作者的开发也增加了困难。 此外，由于借款的银行贷款、股东借款、工程负债以及各路供应商的负债，项目在各类股东和债权人的纠缠中逐渐迷失了方向。

如果不是将来的灾难，郭英成及其佳兆业有可能成为这种魔法的终结者。 在佳兆业介入的时间里，长安8号经过很多处分，逐渐明确，进入市场，但这些都是佳兆业危机深入发酵后出现了很大的问号。

现在，在耀辉置业的股东结构中，王府世纪依然拥有3.17%的少数股东权。 但是，这一部分的所有权似乎不享有实际权益。 接受接口信息记者咨询的王府世纪企业办公室的员工说:“请去找佳兆业。 他们才是这个项目的所有者。 ”。