【财讯】一文读懂中国房地产体系重大举措：共有产权住房

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最近，中国房地产系统陆续推出重磅措施，首先广州等城市推行“租赁同权”政策，然后北京的“共享产权住宅”计划也引起了很大的关注。

8月3日，北京住建委发布了《北京市共享产权住宅管理暂行办法》和《北京市共享产权住宅计划设计居住建设指南》，向社会征集意见。

什么是“共享产权住宅”？

根据北京市公布的暂定方法，共有产权的住宅是指政府提供政策支持，建设部门开发建设，销售价格低于同地区、同质量的商品房价水平，限定权利的采用和处置，政府和购房者共有产权的政策

也就是说，个人和政府按照出资比例共享住宅产权。 安信证券陈天诚进行了更通俗易懂的解读。

个人和政府各自出资的一部分获得了各自份额的住宅财产权，个人有住宅采用权。

共享产权住宅具有保护性住宅和商品房的双重属性。 其中，商品属性多于保障属性。

陈天诚认为，共有产权住宅是自住型商社的升级版，实质上是政府在帮助杠杆。 经济适用房和自住型商社为政府补助房价提供利益，而共享产权住宅则通过政府分担房价获得产权的方法减轻购买者的压力。

自住型商社取得30%住宅100%的产权共有所有权住宅，让政府负担30%的资金后，同样可以以30%**获得住宅，但只有70%的产权，要将住宅恢复为商社的属性，需要从政府购买剩下的30%的产权

总结起来，房价少了一分，政府和购房者一起背着杠杆，减轻了购房压力。

政策意图

北京实施共享产权住宅的首要目的是完善住宅的多层供应系统将来实现以商品房、共享产权室、租赁室为代表的供应系统。

安信证券陈天诚认为，共有产权的房间的实用性强于自用和其余保护房间。 这是对本来私人住宅的纠正和改良，强调“职务平衡”，比其余类型的保障房实用价值高。

意思是什么？

共有产权室首次明确了居民家庭和政府的权利分配，房价机构实现了市场化。

从实质权益看，共享产权房在政策上介于租赁住房和经济适用房之间，有利于保障“三明治阶层”。

从控制房价的角度来看，陈天诚认为。

北京自住型商品房价下降7%左右，初步“办法”实施后，自住型商品房变为共享产权住宅。 如果**幅度不变，比该地区同级房价便宜30%，再加上其他政策性住宅调整为共享产权房，今后公共产权住宅对北京房价的影响将进一步加强，但**无法用照相机选择，房价下跌，

怎么结束？

根据北京的征求意见稿:

1、可以通过产权转让从政府手中赎回产权，拥有住房:购买者前期只取得部分产权，关于购买的报价相对较低，有助于降低购买价格，但随着后续购买能力的提高，将继续执政

2、可转让的代理机构或合格人员:满五年后，共享产权住宅优先转让给代理机构，或者允许代理机构转让给符合购买标准的共享产权室候选人。 既能满足刚性需求，又能灵活地退出寻求改善型住宅的顾客。

3、可租赁:共享产权房可以用于租赁，但已经购买共享产权住宅用于租赁的，购买者和代理机构应当按照占有房屋的产权份额获得租赁利益的相应部分，具体约定购买合同。

“共享产权”其他城市的经验

北京不是推出“共享产权房”的第一个城市。

江苏淮安从2007年开始首次推进“公共产权”试点，上海于2009年启动了共享产权保护房建设项目。 年，住建部等六部委将北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石作为共有产权住宅的试点城市。

其中，上海共享产权住宅的试点经验最丰富，探索过程最完整。

从2010年开始，上海发布了第一个共享产权室，到2010年10月为止发布了6个共享产权室。 年10月14日，最初的共享产权房已经5年了，上市交易成为可能，上海当时公布了交易细则。 在此期间，上海连续五次放宽共享产权房准入标准，目前标准是人均住房面积不足15平方米，支配收入最高不足7200元/月。

注意共享产权保护房对房价的抑制作用，数据如下:上海在年发布共享产权保护房，当年新房的平均价格为22000/平方米，年新房的平均价格为36000/平方米……。

北京考试与上海考试的异同

北京共享产权室允许租赁，上海规定购买者在取得完全产权前不允许租赁。

北京向外国人开放，“在本区从事的非市户籍家庭住宅申诉的住宅资源必须在30%以上”。 上海共享产权室只比较具有上海常住户口的人。

北京的共享产权房主要用于保障三明治层，对比之下是为了限定地区和事务所的第一批购买者，在一定程度上吸引和保持人才。 上海的“共享产权保护房”与住房难家庭相比，在居住面积和收入方面有要求。

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