【财讯】专家：贵阳花果园项目等超大楼盘或成为城市包袱

《经济参考报》记者最近调查了“城市规划”的问题，发现一个城市规划建设超大型楼盘和超大型城市综合体的现象受到广泛关注。 计划专家认为，根据土地适当地适度建设大楼盘有利于城市集约用地，有助于改善城市质量。 但是，如果稍微移动的话，占地数千亩，要警惕建筑量数千平方米的大盘中潜在的风险，不要让城市计划被超级大盘“绑架”。

大楼林立着“水泥森林”

位于贵阳市一、二环路之间的果园项目曾经被称为“中国第一大盘”，总投资额900亿元，总建筑面积达1830万平方米。 其中，住宅超过1200平方米，所有入住后人口达到35万人。 这个项目旨在建设贵阳市新城市城区。

“一栋楼住在一个县城的人口”，果园大楼的体量大，容积率高，使当地市民吃惊。 我们知道花果园是一个古老的城市改造项目。 根据贵阳市城乡计划局发布的《南明区五里冲领域危险旧房、小屋区、城中村改造项目控制规则调整专家论证会议纪要》，年花果园项目区划的“容积率调整为≤6.8”。

记者实地访问花园，进入项目区域，首先看到的是险峻的山地地形上，“高耸入云”，密集的高层建筑群，从远处看就像“水泥森林”，置身其中，“压迫感”很强。 果园销售店的人告诉记者，虽然花果园密度大，但由于房价便宜，销售一直很火爆，到去年为止，单盘销量连续三年保持全国第一。

据悉，目前贵阳市规划和建设中200平方米以上的楼盘超过10个，规划居住人口超过100万人。 近年来，贵阳市除了出现大盘“装载”的极端现象外，很多城市也在某种程度上出现了开发超大型楼盘的现象。 例如，被称为“睡城”的超大型社区北京市“天通苑”、建筑面积达到500万平方米的昆明“润城”城市综合体、兰州第一座被称为超级磁盘的“东部科学技术新城”和济南著名“爤尾”超大型大楼“彩石山庄”

中国城市规划设计院副院长杨保军表示，超级大盘模式最早出现在发达地区，是开发者从政府手中获得大块土地进行连片开发的经营方法。 之后，中西部的某个城市化进入加速期的城市，有建设大片土地和开发者“联合”的超盘的倾向。 杨保军说，超级大盘实际上还是“筑城”的手段。

加重设施负荷，压迫生态空间

访问计划的专家认为适量的大规模楼盘计划有助于公共辅助设施的建设，可以迅速提高城市质量，但规模巨大的大规模楼盘有可能带来多种风险，应该警惕。

——加重基础设施负担成为城市的“负担”。 根据记者的采访，果园项目还没有进入人口的三分之一，但其周边地区已经成为市区交通的“堵塞点”。 中国城市规划学会秘书长石楠表示，如果超级大盘打破现有城市整体平衡，大量人口集中在一点，交通、电力、供水等基础设施的诉求就会急剧增加，基础设施大量人口凝聚瘫痪，有大盘的地区是牵引城市的“重担”

——增加城市管理风险。 天津市开发区城市管理局副局长吴鹏说，超级大盘对后期的社会管理有很大影响，“现在房地产企业和业主委员会签订了协议，盘太大，业主委员会很难选举，给社会稳定带来很大风险。”

——分割空间压迫城市生态系统。 据专家介绍，超级大盘一动就占上千亩用地，“包围”城市绿地、山体、水域等生态空间，成为所谓的“私享空间”，城市空间经常被大范围分割。 而且，人口过于集中在一个地区，环境问题加剧了。

规则供应土地强化规划规制

专家建议，目前一城市大面积转让土地建设的超级磁盘或超大型城市综合体，特别是让开发商“变态”一级土地市场的方法，对城市规划形成了严峻的挑战，进一步加强规划管理。

首先，根据城市快速发展的定位和资源承载力，科学计划受到诱惑。 石楠、杨保军等认为，城市建设应该增强规划诱惑，把土地利用规划放在第一位，有序适量供应土地。 杨保军在一点城市发生了这样的问题。 一个重要原因是转让大规模土地在空间上分割了。 “有些城市一下子给开发者几平方公里，大楼关闭运营的话，城市就会被分割，冲击城市的基本计划。 这是反城市的一种方法”。

其次，在计划实施中增强计划权威度和约束力。 中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊说，大楼的现象实际上是住宅开发商“垄断”城市开发的表现，将土地大规模转让给一两个开发商进行开发，城市计划有可能被一两个开发商“绑架” 他建议城市在招商过程中进一步加强计划的实施和管理，“用计划管理开发人员，不把计划让路给开发人员”。