【财讯】长租公寓“爆雷”不止，《住房租赁条例》能否成为良方？

原标题:长租公寓“爆雷”不止，“住宅租赁条例”会成为好的一方吗？

◎文“法人”全媒体记者银昕

新长租的公寓“暴雷”骚乱再次袭来。

9月初，有媒体报道上海市公安局浦东经检支队对上海“寓意”长租公寓“暴雷”进行了立案调查。 从8月15日开始，上海的“寓意”资金链出现问题，大部分房东收到了关于调整房租支付方法的通知，8月11日以后应该支付给房东的房租在8月30日调整后支付，收到这些通知的房东直到9月上旬才收到房租。 房东和承租人去了“寓意”的位于上海的办公室谈话，发现上海总部已经有人去楼空了。

现状是，由于企业的资金链断了，无法收取租金的房东认为合同结束后应该邀请房客，但房客已经付了房租，合同依然有效。 除了少数房东和租户达成协议进行和平处理外，还有很多人对峙。

长期租公寓出状况的不仅仅是“寓意”一家。 今年8月，同样位于上海的“岚越”长租公寓宣布，企业资金链断裂，经侦探大队已经进入调查。 之后，位于杭州的“巢客遇家”和“友客”两个长租公寓也相继出现了“暴雷”。

根据相关情况，这些长租公寓中有很多商业风险较高的方法，如“高买卖低卖”、“长收短付”。 因此，住宅建设部9月7日发表的《住宅租赁条例》(征求意见稿)备受关注。

今年的戏演到了去年

长期租用公寓的“暴雷”场景，最初出现在年浙江杭州，“鼎家”长租公寓拉开了帷幕。

年8月，杭州“鼎家”宣布破产。 据说企业经营不善，资金链断了，不能按时支付业主的租金，从承租人那里收到的押金和事前收到的房租也不能退还。

“鼎家”破产后，4000多户租户无法居住。 “鼎家”的租赁模式是鼎家首先向网络贷款企业借钱，所有租户被要求从网络贷款平台一次不重复地租赁所有租金，然后每月偿还给网络贷款平台。 也就是说，承租人只能先背负网络贷款，用网络贷款平台借的钱支付房租，房东在“鼎家”收取房租。

这表面上是租赁生意，其实是金融生意。 根据这样的商业模式，如果持续的租客参加的话，这是万利的买卖。 这种模式的危险之处是，如果“鼎家”的资金链断了，房东不能继续收取租金，房东就会要求直接向房东支付租金，但实际上向网络贷款平台还钱是每月支付两笔租金。

年12月21日，杭州市西湖法院裁定受理杭州鼎家网络科技有限企业、杭州鼎家房地产经纪有限企业破产清算案件，实际管理者魏某以财务账簿丢失为由，拒绝协助企业交付财务账簿。 年12月21日，杭州市公安局西湖分局以涉嫌隐匿会计证明书、会计账簿、财务会计报告罪，对魏某立案调查，同日，对此依法采取刑事强制措施。 这是“长租公寓”概念产生以来，实质性统治者采取强制措施的第一次事件。

但是一个“鼎家”倒下了，无数的“鼎家”还在后面。

年，位于江苏省南京的乐伽公寓“暴雷”。 之后，类似的故事继续上演。 到2010年为止，这个代码重复了，房地产领域的分解者对“法人”记者说，他无论如何都有“审美疲劳”。

“高买卖低卖”和“长收短付”是什么把戏？

“暴雷”的长租房无一例外都采取“高买卖低卖”“长收短付”的方法，明显违反商业逻辑。 例如，租赁公司每月以4000元的价格从房东那里领取房间，但每月以3000元的价格租给承租人。 不一次征收半年或一年的租金。 给房东的租金每一到三个月支付一次。

在这样的模型中，租赁公寓的所谓现金流完全是时间差造成的。 长租公寓想以低价吸引越来越多的承租人，公司的规模可以从单一城市扩展到多个城市。 他们的算盘是，当租客陆续来租房时，“买贵卖便宜”带来的价格差距总是由新的租客填补。

但是他们的算盘不对。 市场上不陆续有租客提出新的诉求，也不填补漏洞，新租客的入场速度远远比不上价格差距挖的“漏洞”，这个游戏不能玩了。

位于四川省成都的幸福家园公寓ceo王虎告诉记者，在长租公寓迅速发展的初期阶段，很多人都在考虑这个模式，但迄今为止绝对不能去。 所有“暴雷”公司的问题是，他们的扩张还不够，如果扩张速度不能抵消消耗现金流的速度，爆仓就等不及了。

“如果营业员再缩小业绩，为了提高出租率在低价上给租客打折的话，赤字就会增加。 ”。 王虎说，快速扩张阶段的租赁公司都喜欢轻资产模式。 这种模式的背后是管理上的松懈，业务员在低价上继续给租客打折的空间也更大。 轻资产的优势是对收到的新房子进行简单改造或者完全不改造，如果是重度装修和深度改造，就不是轻资产。 分散型的租赁公寓大多可以以轻资产方式运营，但集中型公寓几乎是重资产模式。 因此，各地的“暴雷”几乎都是分散运营的公寓，这也不难理解。

高风险的租赁模式或退出

在租赁领域期待的《住宅租赁条例》(意见征集稿)将于9月7日发表，意见征集事业将于10月8日结束。 在我国与住宅租赁行业相比没有进行立法的背景下，主管部门颁布的这项条例填补了住宅租赁行业的法律空白。

记者说，在一点大阪公寓项目“暴雷”后，一些房东通过堵住洞、断电、强行进入房间等手段赶走了房客，引起了争论。

关于房东是否有权驱逐承租人，这次征求意见稿也有规定:除法律规定和合同约定的情况外，承租人或承租人不得单方解除房屋租赁合同。 合同期满或者解除的，承租人应当及时解除租赁住房，承租人不得采取暴力、威胁或者其他违法的方法解除。

“这个说法比较宏观，‘暴雷’后，住宿客人的停留问题只能根据双方合同规定的情况来处理。 ”。 诸葛探房拆除师王小嫂对记者说，房客一旦进入这种高风险的商业模式，就必须为“暴雷”后的遭遇做好准备。

“租赁贷款”、“高买低卖”、“长收短付”三个租赁市场的最大问题是为征求意见的稿件提供了“解毒剂”。

与“租赁贷款”问题相比，第二十三条规定，房屋租赁公司不得以隐蔽、欺诈、强制等方式要求承租人采用房屋租赁贷款，不得以租赁优惠等名义引导承租人采用房屋租赁贷款，在房屋租赁合同中涉及租赁贷款

这意味着像杭州“鼎家”一样，要求承租人在指定的网贷平台上以租金贷支付租金的强制绑定行为，这次法规生效后，不再允许。

比较“高买低卖”和“长收短付”两个问题，征求意见的原稿第38条的规定是，房屋租赁公司支付住房权利人的租金高于收取承租人的租金(注:高买低卖)，收取承租人租金的周期为房屋权利人的租金 等风险经营行为的，物业管理等部门应当列入经营异常名单，加强租金、押金等经营情况。

“这项规定意味着今后租赁公司向监管部门备案时，监管部门会检查公司的现金流。 有两种方法，一定会反映在现金流中，公司包含在经营异常列表中。 ”。 王小嫂说。

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