【财讯】万达拿地被指私人定制：同价复得广西柳州地块

广东三个万达地块被政府收回，两次转让被万达竞争后，广西柳州万达地块也上演了同样的“失去复苏”，价格也和第一次转让时一样。

对柳州万达地块的两次转让公告可以发现其中“imax上传”这一“根据需要定制”条款最终被删除了。 万达最终能实现“逆袭”，但其保有地模式受到越来越大的挑战。

柳州“文案”广东

根据柳州市国土资源局最新的土地转让成果公告，大连万达以8亿4600万元的价格获得了柳州市东环东侧的p()27地块。

这个价格和最初转让时一样。 今年9月22日，该地块的“众望所归”以8.46亿元的合计金额被大连万达商业地产股份有限企业装进袋子，这个价格也是该地块转让的底价。 但是11月初，柳州市国土局发布了再转让的公告。

为什么要收回土地重新转让？ 对此，柳州市国土局相关人士对《第一财经日报》表示，柳州万达地块的两次出牌是参考广东方法进行的整改，原因与广东相同。

柳州以前经历了这样的“得失”过程，包括广东东莞厚街镇万达地块、广州罗岗地块和湛江经济开发地块。

12月4日，湛江开发区万达广场投资有限企业以6.6668亿元的价格夺回湛江经济技术开发区pgc004地块。

随后的12月5日下午，“回炉”转让的广州罗岗区科学城kxc-k3-1地块再次公开拍卖。 在没有同行竞争对手的情况下，该地块由广州罗岗万达广场有限企业以8.3亿元的低价获得。

12月6日，据东莞土地市场报道，wg072这个号码是在厚街镇珊美村、宝屯村的区划网拍摄的。 经过一家企业的一次报价，最终大连万达商业地产股份有限公司直接上调了1.08亿元的收入袋，成交合计金额143480万元。

“我们这边也在学习别人。 是别人如何改变我们。 我们是参照别人进行的自我改善。 ”。 柳州市国土局的相关人士对本报说。

删除“先决条件”

针对柳州万达地块两次转让公告的最大变化，提交第一次转让公告要求的“自持地面建筑面积在8000平方米以上的imax影城、imax电影院拍卖人申请时imax出具的上传承诺书原件。

迄今为止在包括广州洛根万达广场地块、湛江万达广场地块和东莞厚街万达地块在内的两次转让公告中，最大的变化是删除了关于“imax上传”的条款。

imax在中国最大的战术伙伴是万达院线，双方早就在年内达成了战术合作。

“这个条件在领域内来看是为万达而制定的，要求商业不动产，在签订《土地转让合同》之前提供imax上传的意向，除万达以外还有谁？ ”一位业界人士说，一直有方法可以根据这种需求进行定制。

这样的“前置”条件违背了市场公平竞争的法则，不仅引起了其他公司的不满，而且引起了国土资源部的关注。 广东媒体援引省国土资源部方面的话说，成交的取消是国土资源部审查的结果，与省厅无关。

据其他媒体报道，广东省国土资源厅的相关负责人监视了国土资源部在广东省部分土地取得项目中涉嫌“前置条件”和“垄断所有地”。 昨天记者给广东国土厅的负责人打了好几次电话，但电话一直没接。

“逆袭”不是悬念

尽管回收了多个地块，但在二次转让中，万达把这些地块毫无悬念地装在袋子里。 广州罗岗地块上涨了1亿美元，此外东莞厚街、湛江、柳州地块的土地取得价格都和第一次一样，这也让人联想到外部，这样的整改可能是“过境点”，万达再次回收这些地块是意料之外的。

另一方面，万达前期已经投入了很多人力物资，因此其他开发者参加这些地块的“二次竞争”非常困难。 以广州罗岗地块为例，该地块前期已存在建设工程，前期建设工程费用1.45亿元，竞争者必须在签订合同后30天内支付这笔款项。 这意味着，如果万达以外的公司得到了这个地块，光的价格比万达多1.45亿美元，劣势就会变得明显。

本报记者此前在现场，罗岗地块被回收，准备二次转让期间，工地上陆续来了运送钢筋、水泥、木材等建筑材料的大型卡车，各区域有很多工人正在施工，今后将招募越来越多的工人，展开

另一方面，即使删除“imax”这样的先行条件，其他一点的条件和要求基本上也只能达到万达。 例如，广州的罗岗地块在两次转让公告中依然要求买家“6个月内开工(打桩)建设，必须在24个月内竣工采用”。

柳州万达地块的二次公告也提出，竞争者商业和配套设施面积在170000平方米以上，其中地面商业建筑面积在85000平方米以上，地下商业和配套设施面积在84000平方米以上(商业面积、配套住宅和停车 酒店(五星级酒店)的建筑面积在35000平方米以上，这家酒店的辅助床要自建能满足500个的地面商业建筑，必须辅助建设面积在8000平方米以上的电影城。

以上竞争者对“早买早竣工”和开发能力“强而全”的要求，正是万达擅长的领域。

争论“万达模式”

研究万达的持有地模型可知，万达的持有地都在卡的前期与地方政府达成协议，竞争日几乎以底价持有，溢价率很低。

例如，今年5月召开的柳州要点招商项目推进状况报告会表示:“通过一系列的对接谈判，现在大连万达、深圳海岸集团等6家强优公司与柳州市达成了投资意向。”

其中，柳州万达广场位于东环大街，计划建设集合了购物、饮食、文化、体育、娱乐等多种行业的“一站式”综合体。 完成后，提供8000个就业岗位，预计每年产生约亿元的税收。 “目前项目正处于征地拆迁阶段。 ”。

据今年3月4日湛江日报报道，昨天上午( 3月3日)，市主要领导人在北京访问了万达集团董事长王健林。 双方就如何加快湛江万达广场建设进行了交流探讨，初步确定项目于7月开工，年开业迎客。

基于这样前期的协议，万达的持有地大多以低价、低价竞争。 例如，在前述4个“逆袭”地块的最初转让中，广州地块为7.3亿，底价为7.2亿。 湛江地块6.7亿，底价6.2亿。 东莞地块14.35亿，溢价8.14%； 柳州地块8.46亿，底价8.46亿。

但是，不能打巴掌。 万达能廉价获得土地，不仅是万达自己的运营，地方政府的诉求更重要。 万达所的地块大多位于郊区，这些地块也是地方政府最近要点迅速发展的地区。

资料显示，万达这一年收入1400亿元的大型企业拥有，开业的万达广场79家，五星级酒店45家，电影屏幕6000元。 20世纪90年代因投身足球而闻名的万达现在成为中国商业地产的龙头企业品牌。

富置业首席市场分析师龙斌说，对地方政府来说，引进万达这样的知名公司可以迅速发展地区经济，但通过市场竞争价格很高，万达不一定想来，所以地方政府希望牺牲地价方面的好处

龙斌还说，万达进来后，可以迅速提高周边土地的价值。 就这样，地方政府和万达实现了共赢。

在这个过程中，万达自然拥有越来越多的发言权。 记者整理了各地的媒体报道，发现许多地方政府官员争相去北京访问王健林。 对规模较小的三四线城市来说，赢得万达落户也是提高城市形象、增强招商魅力的重要筹码。

这是因为可以理解，为了吸引万达的定居，地方政府为万达自己“根据需要定制”设置了很多竞争者的条件，例如“电影院至少有一个大厅作为世界先进电影放映技术厅imax。

龙斌认为，这次在各地万达地块转让风波不会对万达产生很大影响，但市场竞争应该是公平的竞争、过程的公正，他认为“如果规则很重要，规则不公平，大家一定会有疑问。”