【财讯】物业管理领域及物业服务公司快速发展指数发布(全文)

房地产服务公司500强发布(带全排行榜)

10月15日，由中国物业管理协会、上海易居物业研究院中国物业评价中心共同开展，正式发布了中物研协具体实施的《物业服务公司快速发展指数评价报告》，“物业服务公司综合实力500强”和“各细分行业房地产”

本报告通过科学、公正、客观的评价指标体系、评价方法和专业的分解研究，建立了监视、分解和反映公司和领域快速发展轨迹的快速发展指数体系，大力加强优秀公司，发挥头部公司的模范领导作用，推进领域的现代萨 报告数据由公司申报，经地方协会批准，评价中心选择领域优秀的500家公司作为样品，进行了评价研究。

本研究通过评价研究工作，为政府部门、领域协会、房地产服务公司及其他附属机构提供有力的参考依据，希望社会各界为评价研究工作人员提供指导和建议，评价中心进一步提高样品质量，比较有效地提供数据

part1房地产服务领域迅速发展新结构

年末，中国物业管理领域管理规模279.3亿平方米，经营收入7043.63亿元，物业服务公司数量12.7万家，员工人数983.7万人。

1 .全国物业管理规模和地区分布

年，全国物业管理领域总面积达到279.3亿平方米，比年增加32.65亿平方米，增长率达到13.2%。

从各省的面积分布来看，广东省、江苏省和浙江省的物业管理面积均超过20亿平方米，分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米和21.6亿平方米。 山东省、河南省、四川省、河北省、辽宁省、安徽省、重庆市、上海市的物业管理面积都超过了10亿平方米。

2 .全国物业管理领域营业收入的规模和增加情况

年物业管理领域经营收入7043.63亿元，比年增加1036.4亿元，增加17.25%。 随着物业管理领域规模的扩大，经营状态的丰富，物业管理领域的营业收入同步增加。

3 .全国物业服务公司的数量和分布

年全国房地产服务公司共计12.7万家，比去年增加0.9万家，增长率为7.2%。 从各省房地产服务公司的数量和分布来看，山东省、广东省、江苏省、河北省和河南省的公司数量均超过7000家，分别为1.07万、1.02万、0.9万、0.75万和0.7万家。

4 .全国物业管理领域员工的规模和构成

统计数据显示，年全国物业管理人员约983.7万人，比去年增加8.7%，增加79.0万人。 其中广东省、上海市、江苏省和山东省员工名列前四，均超过50万人，分别为111.3万、89.0万、78.0万和64.4万人。 湖南省、四川省、北京市、浙江省、河南省、重庆市、河北省、黑龙江省、云南省、安徽省的工作人员都超过了30万人。

part2房地产服务领域，公司快速发展指数和趋势

1 .物业管理领域的快速发展指数和趋势

评价中心根据各地方领域协会的申报数据，从物业管理领域的管理规模、营业收入等方面，定量评价了物业管理领域的基本情况、快速发展规律，推算了物业管理领域的快速发展指数。 以年指数为基础期值为100分，年物业管理领域快速发展指数达到247.2分，年提高147.2分，指数复合增长率为11.98%，物业管理领域快速发展指数持续稳定提高，中国物业管理领域持续稳步发展

2 .房地产服务公司的快速发展指数和趋势

评价中心以年度领先的房地产百强公司的数据为基础，从房地产服务公司的经营状况、管理规模、服务质量等维度，定量评价房地产服务公司快速发展的基础状况的快速发展规律，将房地产服务公司pmdi100指数 年pmdi100指数基准期值达到100分，年pmdi100指数达到720.4分，指数复合增长率达到28.00%。 从物业服务公司的快速发展指数来看，中国物业服务公司的综合实力稳步提高，在管理规模、经营成绩、服务质量等多方面取得了明显的效果。

今年的评价中心首次将领域前500家公司的数据纳入样本，定量评价经营收入、管理面积、服务质量等维度，据推算年pmdi500指数为1113.5。

part3物业服务公司综合实力500强评价拆除

1 .公司区域分解:广东、北京、上海、安徽名列前茅

此次研究选出了经营状况、管理规模、服务质量等多方面突出的500家房地产服务公司，从地域分布状况来看，华东地区的500家公司为188家，占37.6%，分布数最多。 其次在华南地区，公司数为100家，占20.0%； 华北地区，公司数77家，占15.4%； 华中和西南地区的500强公司分别为57家和47家，分别占11.4%和9.4%。 另外，东北地区和西北地区的500家公司分别为16家和15家，分别占3.2%和3.0%。

从500家省分布情况来看，超过8成的公司集中在广东省、北京、上海、安徽省、江苏省等12个省市。

受房地产服务公司快速发展历史、区域经济等因素的影响，目前我国500强公司的区域分布差异明显，呈东南强、西北弱的格局。 另外，500家公司表现出地区凝聚的倾向，要点城市集聚了很多优秀的物业服务公司，有助于地区物业服务公司的合作和资源共享，共同促进地区物业管理的提高，支持居民的美好生活。

2 .管理规模的解体

(一)管理面积118.87亿平方米，市场集中度42.56%

通过政策、支持相关房地产企业、增强公司市场化开拓能力和促进资本市场，500家房地产服务公司积极推进全国化布局，管理半径不断扩大，管理规模迅速提高。 年500强公司物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占全年物业领域管理总面积的42.56%，市场集中度进一步提高。 500强物业服务公司平均管理项目141个，平均管理面积2377.35万平方米，单一项目贡献面积约16.88万平方米。

500强公司自身也出现分化加剧，领域呈现强者恒强态势，头部公司特征积累，管理面积扩大，其中百强公司管理项目数41514个，管理面积合计达到80.08亿平方米，年( 59.81亿平方米) 另外，年百强公司的管理项目和管理面积占500强公司管理面积的比例分别为58.97%和67.37%，凝聚了500强公司的过半管理项目和管理面积。 另外，百强公司的市场份额进一步提高到28.67%，比上年增加4.42个百分点，头部物业服务公司的管理规模市场份额扩大，领域管理规模集中度处于加速提高的阶段。

(2)大房地产扩张服务行业、公司行业多样化扩张

在住宅行业确立了特征的头部公司，如绿城、保利、金科等，希望将特征从住宅业状态广泛扩展，布局到房地产管理的细分业状态，大量的非房地产关联型公司在激烈竞争中，走向住宅以外的越来越多的细分业状态 目前，住宅房地产是房地产服务企业广告的主要布局行业，500强95.6%的公司布局了这一行业，包括恒大金碧房地产、时代房地产、康景房地产、华侨城房地产，在这个行业大力发展。 另外，写字楼物业和商业物业的配置公司数量分别占93%和74%，行业布局也很广，中航物业、金融街物业、公平设备资产服务、诚实执行、网信物业等在写字楼物业行业处于领先地位。 学校物业、产业园区物业、公共会场物业、医院物业和其他物业分别占62.8%、54.4%、47.2%、41.6%和48.8%。 东吴房地产、幸福基业、新大正房地产、爱默生等分别成为各专业细分行业的龙头公司。

房地产服务公司的管理业全面扩大，迅速发展势头强劲。 年500强公司住宅物业管理项目34218项，管理面积75.46亿平方米，占63.48%，处于物业管理业的主导地位。 办公室不动产、产业园区不动产、商业不动产三者管理面积所占比例之和超过20%，是为了细分行业而行业布局广泛的行业。 另外，学校的不动产、医院的不动产、会场的不动产和其他不动产，管理面积分别占5.30%、1.72%、1.50%、6.71%。

(3)业务布局广泛，加强城市深耕也是重点布局

500家业务布局广泛，加强了重点城市的布局。 500强公司广东省、江苏省的物业管理面积超过10亿平方米，安徽省、浙江省、湖南省、山东省、河南省5省的管理面积为5亿平方米到10亿平方米。 而且，500强加强重点城市深耕，重庆、上海、长沙、广州、北京、合肥、成都等城市的管理面积都超过3亿平方米，其中重庆市的管理面积最大达到4.97亿平方米，其他城市的管理面积各

另外，500家公司在一带一路的政策支持下，管理项目向海外开展，现在500家公司部署在日本、马来西亚、柬埔寨、西班牙、加拿大、泰国、美国、巴布亚新几内亚等国家和地区。

3 .经营成绩的分解

(一)营业收入2831.76亿元，公司创收能力强

500家营业收入2831.76亿元，占物业管理领域营业总收入( 7043.6亿元)的40.20%，头部物业服务公司的创收能力较强，大大提高了物业服务公司在市场化竞争环境下的持续快速发展能力

500家公司的分化也在加剧。 年百强公司营业收入1781.85亿元，比上年增加41.92%，增长情况依然强劲。 年百强公司营业收入占500强公司营业收入的比例62.92%，百强公司营业收入占领域经营总收入的比例达到25.30%，比年( 20.90% )上升4.40个百分点。

(2)基础物业服务为本，多种经营可以迅速发展

500家事业费收入2257.33亿元，占营业总收入的79.71%，担任公司创收的主力。 500家公司提供高质量的基础服务，通过深入挖掘顾客诉求，为用户提供多种增值服务，有效利用基础房地产库存市场，为公司的快速发展带来新的增长空间，全年多种经营收入为574.43

◆基础物业服务收入方面

年500强公司住宅类房地产收入占基础房费总收入的比例最大，为47.62%； 办公楼的物业费收入为22.03%； 商业不动产、产业园区不动产、学校不动产、医院不动产和其他不动产费收入的比例分别为7.53%、5.56%、4.96%、4.92%、5.44%和1.95%。

◆多样化的经营收入方面

年500强公司中有256家开展社区服务，社区服务收入189.06亿元，平均0.74亿元，占多种经营收入的比例达到32.91%。 有些500家公司凭借丰富的管理经验、先进的管理模式、手段和管理技术，输出咨询服务，收入达到74.20亿元，占多种经营收入的比例为12.92%。 另外，500家公司整合国内外高质量资源，发挥自己的专业行业和特色布局开展其他多元化服务，其他业务收入311.18亿元，占多种经营收入的比例为54.17%。

(3)强调了头部公司的盈利能力，很多经营净利润占近3成

随着公司管理规模的迅速增大，公司的规模效应显现出来，智能化、自动化管理的改善规范了公司的管理流程，提高了公司的运营效率，房地产服务公司的盈利能力不断提高。 年，500强公司净利润总额为226.22亿元，平均净利润为4524.33万元，净利润为7.99%。 从利润结构看，500家房地产服务净利润158.42亿元，占总净利润的比例为70.03%； 多种经营服务的净利润为67.80亿元，占29.97%。 500家公司的盈利模式依然以基础服务为中心，以多种经营服务为辅助，但基础服务在收入的近80%中贡献了70%的净利润，多种经营在收入的20%中贡献了30%的净利润，多种经营服务的盈利能力逐渐

年500强公司利润结构分布年500强公司的净利润率

相对净利润和收益结构，全年500强物业服务收入占营业收入的79.71%，物业服务净利润的70.03%； 多种经营服务占营业收入的比例为20.29%，创造29.97%的净利润，营业收入比较少的多种经营服务的净利润贡献能力更强。

(4)价格结构持续优化，新技术和外包提高人的效果

■营业价格人工费占过半数。

年500强公司营业价格合计达到1452.08亿元，营业价格率达到51.28%。 从价格构成来看，人力价格仍然是公司营业价格的第一部分。 年，500家公司的人员费用达到760.23亿元，占营业价格总额的52.35%，作为劳动密集型领域，过半数的价格是人力价格。

■项目外包降低了人工费，提高了公司的运营效率

适度增加项目的外包可以比较有效地降低公司的刚性价格.。 房地产服务公司可以要求更专业的外包企业管理技术含量低、劳动密集的部分核心以外的业务。 年，500家公司中有389家房地产服务公司由专业外包公司管理部分基础业务，从公司外包项目的分布来看，保养业务项目是总外包项目中最多的，占33.07% 设备维护业务外包占25.92%； 绿化业务和秩序维持业务分别占22.73%和18.28%。

■积累了房地产服务公司的特征，提高了人均效率。

年500强公司人均管理面积和人均产量分别为5342.85平方米和12.73万元，公司人均管理面积和人均产量逐渐上升。 另一方面，物业管理项目的单盘大体上已量化，因此物业服务的统一管理和统一服务容易，管理半径更宽，人均性能更高。 另一方面，物业服务公司通过新闻化、智能化、自动化和集约化的管理，公司的管理效率和运营效率比较有效地提高，头部物业服务公司几乎拥有或开发着自己的新闻化平台。

4 .人员的解体

(一)直接或间接提供就业岗位超过300万人，领域劳动密度依然很高

◆直接或间接提供就业的超过300万人

年，500家员工总数达到222.48万人，外包人数为88.61万人，直接或间接提供就业岗位的超过300万人。

◆领域劳动密集度依然很高

从人员岗位分布来看，经营管理者为30.44万人，占员工总数的13.68%，其中公司高层管理者占4.33%，管理处主任(项目经理)占20.81%，管理者(主管)占74 操作员192.04万人，占工作人员总数的86.32%； 其中秩序维持员占35.62%，数量最多。 清洁工，占27.76%； 另外，工程维修员、绿化工及其他工种分别占12.84%、4.51%、19.26%。

(2)学历结构差异较大，有望扩大高素质人才

近年来，物业管理领域员工的学历水平有所提高，每年500家员工的学历构成中，学历高的员工相对较少，本科生、硕士研究生、博士研究生3人合计占近10成，分别为7.36%、0.24% 高中以下比较大，占57.76%； 中专生、大专生其次，分别占19.26%、15.38%，处理了很多就业问题。

随着领域的迅速发展，特别是各高新技术的应用，促进公司人才结构的优化和调整，并加强自身，吸引越来越多的人才上传，促进公司合理的人才资源配置，增强公司的核心竞争力。

(3)基础服务外包人员增加，公司人员结构优化

每年500家外包人数为88.61万人，占一线员工总人数的31.57%。

从不同岗位来看，保养业务外包项目的人员投入最高，为53.74 %，维持秩序业务、设备保养业务及绿化业务外包的人员投入分别为28.09%、9.11%、9.06%。 基本物业服务的外包将推动公司人员结构的优化和调整。

5 .服务质量的分解

(一)集中精力精益求精，公司重视业主满意度调查

年，99.6%的500家公司开展了业主满意度调查，满意度目前没有领域标准，将来协会将吸引标准统一，致力于提高整体服务质量和标准化。

调查复印件包括顾客服务、秩序维持服务、保养服务、保养服务、绿化养护服务、便民服务、公司品牌、文化活动等基本服务指标，还包括配餐服务、特约服务、会计服务等专业

(2)事业费水平不同，质量高级收缴率提高

年，500家企业事业费的平均水平为3.08元/m2月。 从行业类别来看，商业房地产和医院房费水平较高，均为6.19元/m2月，其次是写字楼房费水平为5.94元/m2月，住宅房费水平最低，为2.10元/m2月，另外，公共会场房地产、产业园区的

房地产服务公司重视顾客的服务体验，深入挖掘顾客的诉求，公司的管理水平和服务文案继续提高、改善，获得顾客的信赖度和依存度。 优质的房地产服务提高了业主满意度，也提高了房费的征收率。 年，500家企业事业费的平均征收率为94.64%。 从不同行业来看，住宅物业的平均征收率为91.22%，医院物业、学校物业、写字楼物业、产业园区物业、会场物业和其他物业的平均征收率均超过97.00%，其中医院物业的平均征收率为99 另外，商业不动产的平均缴纳率为94.01%

第四部分结语

房地产领域处于迅速发展的黄金周时期

人们普遍追求美好生活的大时代背景，房地产金白银时代累积的天量库存房地产，给了中国物业管理领域的黄金快速发展提供了机会。 因为物业管理领域的黄金机会，特别是通过上市得到资本市场的支持，住宅企业更加速引进高质量的资源。

房地产服务公司通过城市共生突破服务边界多业态服务，智能科技aiot保持社区智能和效率，多元化经营的社区增值服务持续创造收益，得到资本市场的青睐和高度评价，独立房地产 在大时代的大趋势下，房地产领域的增长状况预计依然会持续相当长的时间，这也是房地产服务公司应该提取的黄金周期。

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