【财讯】小中介的安置房生意：买指标改底单赚取价差 卖一套房利润超70万

地下楼市:小中介的安置房生意

经济注意报记者田国宝说:“我们的业务是做安室，虽然是中介，但链家，和我家不一样。 ”。 6月10日，在北京市五环外的房地产中介店坐下后，李伟开始画他业务的蓝图，确保30%的利润，正常利润可以达到50%以上。

李伟是这家小中介店的负责人，和普通的房地产中介收入不同，他依靠佣金。 他也收服务费，但最重要的利益是赚价差。 从设置家的家庭购买住宅指标，以两倍的价格卖给购买者。

同样做安置房的生意，朱俊自称，可以通过拆迁途径直接获得配置资格，他把这种方法称为改底票。 改底单业务有两种。 一个是比较北京户口购买者，另一个是比较外国户口购买者。

无论是李伟的倒卖安置房指标，还是朱俊的改底票，同样的交易在北京乃至全国都不稀奇。 这些游走是法律、法规边缘的灰色交易，成为一些中小房地产中介生存的法宝。

“老实说，到了商品房我们一定成不了链家。 与其和他们正面竞争，不如做他们做不到的业务”李伟说，现在北京专门从事安置店买卖的中介有几十家到一百家以上，“大家活着真好”。

实际上，“大家”做的不仅仅是安住房，还包括住房转移、经济适用房、私人住宅、学区房、宅基地、小产权等各种房地产交易业务。 李伟坚决不接触法律不允许的行业，说“就像公租房、小产权一样，我绝对不会接触”。

据熟悉房地产交易的律师介绍，具有国有土地性质的两种经济适用房，在获得不动产权证明书达到一定年限后，可以通过追缴土地出让金换成商品房，但由于双方新闻不对称，购买者有两个钱房空着。

配置指标。

李伟负责的店，前台坐着男的和女的两个经纪人，办公室区域有几个格子之间，电脑前的员工看起来很幼稚。

前台和办公室被屏风墙隔开一半，二楼由三个会议室和一个办公室组成。

与用普通的中介电脑选择房间、在当地看房不同，李伟把会议室作为与顾客商谈的第一场所，“顾客同意这笔交易，下一步看房”。

会议室面积不大，有六张长方形桌子和椅子，几乎把房间填满了。 李伟说，通常员工主要负责顾客的来访，本人或经验丰富的资深中介人员负责与顾客谈判。

李伟说，有些安置所拿到的住房指标很多，想兑换一部分，但根据要求，两种经济适用房拿到房本后，追加土地出让金上市的交易是“急于赚钱的业主等不了这么久。

拿到设置指标后，交付房间前，李伟从设置户购买指标。 每个部署或提取社区都有几个中间人。 中间人先问哪个安置家卖房源，再通知李伟，李伟亲自去和安置家谈谈。

李伟说，这笔生意竞争激烈，交通、教育等配套很好的项目，配套安置房的指标一般会吸引很多中间人抢夺。 这时，“快点，得到信息第一时间签字，出钱，别人出钱20万美元，出钱30万美元”。

对李伟来说，拿了一套安室，前期投入的资金不多。 通常，根据业主花钱的焦急程度、项目交通和教育的结合等条件，当面与业主谈判，有时20，30万人可以锁定一套房源。

有时房间的来源很好。 这时中介之间的竞争变得激烈，业主也坐下来提高价格。 “我租过地铁口的房子。 原来的值也在80万元以上，给业主订房间花了将近100万元。 ”。 李伟说设置住房资金是业主卖掉这所房子赚的钱。

业主拿到钱后，与中介签订房屋买卖合同，在合同中约定房屋的房间号、面积、价格及支付周期。 业主必须提供用户需要的各种资料，如身份证和户口本。 买家只需要协助中介进行后续业务。

在支付房间之前，前业主和中介一起去领钥匙，前业主应该支付的购买费用也由中介支付。

通常，在正式通过用户之前，中介不会支付原业主的所有房费。 按一部分资金，在用户通过后支付。 李伟被称为押尾金，具体金额取决于业主得到的差额。 少则10万元，多则70万元。

李伟说，对前业主来说，出售配套的安室指标有相当于这个安室的原值的好处。 比如，原来值100万元的安置房，业主不需要向开发者发放100万元，可以获得100万元的现金收益。 如果遇到急于花钱的业主，中介也会减价，存越来越多的钱。

中介和原业主签订房屋买卖合同后，开始寻找顾客，但如果支付房间前可以卖掉房子，支付房间时的房费不是中介的垫款，而是购买者支付，从而减少了中介的资金压力。 在这种情况下，中介通常可以挣三百五十万元的差额。

购买者向中介购买安置房，中介让原业主和购买者重新签署房屋买卖合同，原合同无效。 购买者通常需要支付50%左右的首付，支付时剩下的50%。

退房前，房源没有卖的话，中介必须支付便宜的房费，租房的总价格会上涨。 “此时支付的价格很大，但收入也很多，基本上50%没有问题。 有些中介拿到就便宜，利润加倍。 ”。 李伟说。

改背书。

朱俊员工的中介店位于四环内居民区的底商，谈论顾客的地方也在会议室内。 和李伟一样做安置房的生意，朱俊说他不会把房子搬到跳闸上，而是直接从跳闸和开发商那里购买剩余房源。

朱俊表示，一般来说，如果安装者不愿意购买，开发者会涨价回购。 “比如安置房的价格是1万元/平方米，开发商的回购价格可能是1.1万元或1.2万元。 如果这样的项目继续下去，住宅来源就会积累在开发者手中。 ”。

因为是政策性住宅，所以需要特定的购买资格，这部分房源开发者不能正常销售。 朱俊说，他帮助开发商出售了剩下的房源。 这种房源通常比周边商品房低40%左右，直接与开发商签约，因此是未来购房者的名字。

朱俊介绍说，购买这样的住宅，作为第一步需要和他们的企业签订委托代理合同，支付50%的住宅费用。 第二，他带领买家拆迁，办理拆迁补偿手续。

朱俊说，安置房全部对应拆迁面积，开发者赎回安置房，对应的拆迁面积也空着。 例如，老房子60平方米，补偿600平方米的住宅，但人200平方米就足够了。 开发者赎回400平方米，对应原来40平方米的老房子面积。

买家名义上买的是老房子，需要老房子进出和拆除，补偿安室，达到间接购买安室的目的。 “我买了一所旧房子。 如果有合同，你应该放下房间。 买多大的房间，对应相应比例的老房子。 ”。

第三，完成旧房子购买合同、拆迁补偿协议等一系列手续后，对主管部门统一进行资格审查。 审查合格后，购买者会收到类似购买者的购买说明书，等待开发者通知选择室。

朱俊说，如果选择了安置所的房源，买家就没有选择房间。 通常有两个选择或选择其他搁置项目的房源，但需要重新进行拆迁手续、审查。 也可以退款。 “不仅是我们家族，很多企业都在做，所以即使没有选择房间也是正常的。 ”。

朱俊表示，并非所有安室项目都能制作底票，每个项目的要求都不同。 朝阳区有三个安室项目，外国人有购买资格也可以购买，但海淀区的某安室项目，做底票需要北京市的户口，外国人不能。

北京市住建委附近的人告诉经济注意报记者，无论是撤走还是撤退，都是挨家挨户登记，改稿票几乎没有通过审查的可能性。 该相关人士警告说，这种行为可能有欺诈。 “你把钱给他了。 说审查失败了，房子没了，钱也回不来了”。

高利润

李伟叹息安置店的生意太赚钱了，他自己吃不下，不仅把周围的朋友拉进来一起做，还有越来越多的人想和他一起“玩”。

李伟以东四环外的某安置房项目为例，这个项目安置家的购房价为1.1万元/平方米，75平方米的房子合计金额为82.5万元。 他用30万元锁定了这所房子，然后以3.2万元/平方米的价格出售，收到了6万元到10万元的佣金。

从投入来看，李伟支付给原业主的利润是80万元，除了30万元存款，剩下的50万元在支付房间时支付。 另外，需要向中间人支付3万元的利润费，除了交给开发者的82.5万元房费外，理论总投入为165.5万元。

如果这套房在交房前出售，李伟的实际支出是33万元，据估计，可以卖240万元。 等到交房，李伟的利润是74.5万元。 如果在交房前不销售，扣除20万元尾款的话，李伟的总投入是145.5万元，收益率也将接近50%。

现在这个项目的周边市场价格是4.3万元/平方米，同样是75平方米的商品房合计金额是322万元，按2.7%服务费计算，普通中介企业销售套房给的佣金是8万元。

李伟的桌子上放着一个高20厘米的牛皮纸纸袋，每个纸袋里都有安置室的购买合同和相关资料。 他从纸袋之一拿出一捆材料，说:“看这房子，下半年给你房间，只给他30万元。 这房子是我的，卖了就能赚钱。 ”。

这个套房的来源是朝阳区定向布局项目中的小两个居住地，原来的单价为1.2万元，李伟购买的单价为2.38万元/平方米，“这等于房子还没拿到，业主赚了80万元。 我们卖的话，价格一定在3万元以上。 周边的商品房是6万元。 ”。 李伟说

李伟说，安置房项目的原价普遍较低，与周边商品房的市场价格有很大差异，可操作的空间也很大。 作为中介，根据投入资金、持有年数的不同，得到的回报也不同。

以昌平区某购房项目为例，88平方米房屋一套，原价格123万元，中介房价格通常在200万元至240万元左右，销售总额340万元。 周边同样面积的商品房价格普遍超过500万元。

中介选择扣押的，通常给业主30万元到50万元作为存款，得到这个房源的独家代理权，约定在一定期间内销售。 “即使我卖3万元，我们也能赚30万、40万、100%的收益率。 ”。 李伟说，与其买一套商品房，不如把两套放在三套安室里。

即使不在时间内出售，也可以自己领取，“拿到房本后换房子，现在的价格也可以赚2300万日元”。 李伟说:“你要用200万元购买商品房，每月还每月的供应。 这所房子有风险，但我们有办法回避。 ”。

蕴藏着风险

住宅按属性分类，除了正常商品住宅外，还有私人住宅、共有产权房、经济适用房、安置房、单位集资房、公房等多种住宅类型。 李伟和朱俊参与买卖的第一是经济适用房和安置房类型的住宅。

经济适用房又称为一种经济适用房，与北京市特定低收入者开发的限制性商品房相比，通常取得不动产权已经5年了，可以补充10%的土地出让金变成普通商品房。 但是李伟说因为利益空间小，他们很少做经济适用房。

安房或回迁房又称两种经济适用房。 朱俊说，回迁房通常意味着放在原地，安置房一般意味着异地。 这样的住宅相对来说，只要支付3%的土地出让金和相关税金，就可以变成商品房。

李伟和朱俊承认，安置房比较便宜，但有风险。 朱俊说，通常顾客选择项目，他提出报价，顾客先支付50%的总房费，支付房间时支付剩下的50%的房费和1%的中介费。

东城区以东五环112平方米外迁安住房计算，合计金额246万元，首付123万元，买家需与朱俊企业签订委托代理，支付首付。 支付房间时支付剩下的123万元货款和2.46万元的中介费用。

朱俊说，顾客的首付直接打入他所属企业的账户，为中介人收取。 “很多安居房的开发商是国企，收款后，如果那时不能选择房间就不能退款，所以我们代收，选择房子后交给开发商。 ”。

朱俊表示，购买者与开发商签订了正式的购买合同，单价按住宅的原来值计算。 “其他定居者签的是什么价格，我们签的是什么价格？ ”。 但是购买者支付的房费是购买房间的实际房费。

根据熟悉上述房地产交易的律师的解体，首付是交给中介而不是开发商的，因此即使交易是真实的，如果将来发生纠纷，购买者也会面临财务室的两个空风险。 "把首付交给中介的风险太大了. "

该律师表示，由于交易不受法律保护，如果购买者的利益受损，监管部门一般建议司法处理。 在这种情况下，即使中介承认收到了购买者的钱，“如果中介没有钱，即使进行法律手续，也不容易在短时间内拿到钱”。

这位律师进一步指出，如果中介和拆迁、开发者完全没有关系，如果不排除中介以卖家的名义圈钱，买家付钱的风险就更大了。 “中介可以告诉你，不要选择房间，等下一个配置项目，只能还钱。 你的钱也同样拿不回来。 ”。

李伟说，安置房交易的最大风险是业主反感，如果房价上涨，业主就会后悔，可能不会因违反交易要求而解除合同，也不会协助用户。 “我们通常和业主协商借款。 我前期付了你的钱，算了债，盖了房子后，换成购买费用。 ”。

但是，这笔交易也有风险。 “有些人多年下不了房本，或者下了房本限制交易。 政策改变了，购房者没有资格购买这样的住房。 那时房子不是你的。 退款的话，最大的业主退款原来的房款，中介取钱不太容易。 》上述律师的提示。

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