【财讯】万科北京超小户型只租不售 或面临市场挑战

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到目前为止，北京万科金域华府项目建议开发建筑面积约20平方米和30平方米两种超小户型，目标客群奋斗在城市负担不起高房价，但不符合申请保障性住房资格“三明治层”

“北京万科金域华府项目的超小户型设计方案现在已经明确，正在积极推进项目进程。 ”。 昨天( 2月18日)，《每日经济信息》记者从北京万科该项目设计负责人那里得知，该产品是超小户型和商业属性用地的尝试，看到了其拥有的市场空间。

400套超小户型“单靠租赁是卖不出去的”

超小户型的出现源于微博。 “万科正在开发15平方米的超小户型。 与刚毕业的大学生相比，广州首付只有5万元，每月700~800元。 ”。 年6月24日，该微博疯狂转发，许多网民呼吁万科应该向全国，特别是北京、上海等城市宣传该产品。

几个月后，北京万科宣布正在进行超小户型产品的尝试，该产品将在北京昌平区金域华府项目上发售。

“当时这个产品提倡为在城市奋斗的20~30岁年轻人提供开始的居住、办公室空间，作为梦想孵化器的概念。 现在明确了10栋计划、高5层、全栋的第一层和二层是为附近的商店。 7栋3~5楼是居住空间，约400套，不能租赁销售，由万科不动产进行规范管理。 另外，3栋3~5楼是小办公空间，可以出售。 ”。 相关设计负责人告诉了《每日经济信息》的记者。

在接受媒体采访时，万科集团副总裁毛大庆就该项目计划表示，“该地南北增长很长，根据容积率的要求，建设沿街商店比较困难。 有人建议我们建一家快捷酒店，我想建一家快捷酒店。 我宁可做超小户型。 以前想做大约600套超小户型，讨论了几次后，决定先建大约400套，其他用来建办公楼。 ”。

在商业用地建设，意味着根据对现在公寓式酒店的限制要求，万科不会在金域华府的超小户型项目上销售，只能租赁。 阳光100副总裁范小冲告诉《每日经济信息》记者，超小户型只要走一点非住宅的路，就能突破国内的建筑规范。 “超小户型面临着纯北户型、厨房设计、阳台规划、车位配置的一系列计划瓶颈，这一系列问题，国内建筑规范不允许这种超小户型的大规模宣传。”

在范小冲，超小户型的快速发展模式只有就业建设、商业和其他土地立项，最后改建为酒店和复式公寓。 即使被开发成住宅，超小户型的前景也不会被业界人士看到。

超小户型面临着市场的挑战

万科超小户型项目太费时间了，迄今为止引起了很多怀疑。 据《每日经济信息》记者介绍，这个项目之所以需要时间，是因为这个项目一共使用10个事务所参与设计，各大楼都有不同的设计事务所。

据北京万科方面消息，超小户型产品的设计方案现在已经明确，积极推进项目过程。 万科方面说，这个项目是对超小户型产品和商业属性用地的尝试，看它拥有的市场空间。

但是，在业界，超小户型对开发者也有很大的挑战。

“这种超小户型在我国香港地区、新加坡等地是属于保障室和安居室的主要产品类型。 但是，在内地制作这样的产品，首先我担心是否能被顾客接受。 ”。 北京美联房地产高级经理张磊在接受《每日经济信息》记者采访时表示，对于这种超小户型，顾客购买后的生活价格也应该参照商业金融用地的标准，如水、电、房地产、供暖等，商业金融用地的标准是住宅

对此，亚豪机构市场研究负责人郭毅表示，超小户型产品已经不是真正意义上的住宅产品，不能满足正常的居住生活需求，“万科开发的这种产品更像快速酒店，但租赁期长，租金更低” 这样的产品虽然有市场，但肯定是非主流产品，细分市场的居住诉求也令人满意。

值得注意的是，超小户型的概念无法复制，项目顾客的定位也是课题。 伟业我爱家集团市场研究院程浩业经理，由于建筑计划水平的限制，万科之前小户型在深圳成功的试验很多，但南北方冬天的日照时间有差异，住宅规范中有一刀切的制度要求，北方城市和高纬度地区是应对标准

其次，项目客户定位比较困难，特别是在公租房政策的干扰下，在中关村的上地区区域内，收入低的人可以等待公租房的惠益，收入中的人可以选择标准的1LDK或临时租房住宅，超小户型处于不自然的状况