【财讯】和记黄埔地产上海御翠豪庭捂地多年利10倍

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开发者:和记黄埔地产(上海)古北有限企业

占地面积:约5万平方米

总建筑面积:约18万平方米

产品形态: 15栋高层、小高层公寓

主力户型: 240平方米四房间

装修情况:装修

开放时间: 2007年7月

受理时间: 2008年8月

目前估计: 30000-35000元/平方米

香港地产商进入内地的潮流已经来势汹汹，上海成为更有争议的地方。 在香港回归10周年之际，7月“上证地产投资”牢房栏将目光投向了香港地产代理在上海的“足迹”。

也许是弹丸之地、寸土金在香港培养的“地主心理学”，囤积土地、其成高等想法和方法被很多内地业界人士视为香港地产业者的“通病”，也引起了暴利争论。 以本报暴露的“汤臣一品”为例，6亿元人民币的地价、4225元/平方米的地板价格，几年后改为110000元/平方米的平均售价，房价是地板价格的26倍。

这次我们似乎也以类似的姿态出现了和记黄埔开发的“古北御翠豪庭”。 3.9亿元的地价，2468元/平方米的房价，现在的报价是30000元/平方米以上，房价是房价的12倍。

但是，业界人士也知道，对不太重视土地的内地开发商来说，土地价值观很强的香港地产业者会更细致地耕种自己的“领土”，种植自己的“领土”，所以让我们一起来看看这个古老的北方最高的定价依据。

特约记者一凡

豪宅的半吊子

御翠豪庭原本预计在去年内完成，今年年初可以进行拍卖，但至今还没有正式公开的动作，业界指出有“覆盖棋盘”的嫌疑。 但是根据新的市场信息，这栋楼将于本月底出售。

御翠豪庭被称为古北新区内最后的豪华住宅项目，占地面积约5万平方米，由15栋豪华高层、小高层公寓组成，住宅总建筑面积约15.8万平方米，另外附设约3万平方米的商业配套设施，豪华

御翠豪庭的开发者是香港房地产巨头李嘉诚麟下的和记黄埔，和记黄埔进入上海楼市已有10多年，与其他香港地产代理一样，内地项目以高端市场为主，住宅开发以豪宅为主。 资料显示，御翠豪庭的项目企业和所述黄埔地产(上海)古北有限企业成立于2001年11月30日，和记黄埔及其“大哥”长江实业分别间接享有50%的权益。

楼盘显示，御翠豪庭位于古北路和黄金城道步行街的优越位置，景观、休闲、商业汇聚一堂，是古北新区内大型超市、美食广场等生活便利的大型住宅项目。 在业界人士看来，御翠豪庭的规模只能称为中型社区，计划设计不错。 大楼设计是多元化的间隔，布置上下错开，立面线也比较优雅，大楼顶部的设计使用了营造奢华感的art deco装饰艺术风格，室内设计也重视功能性和空间运用的间隔布局。

另外，黄埔网站的公开资料显示，御翠豪庭作为高级涉外区，采用国际专业管理团队，提供酒店式服务，特设全天候先进的保安系统和智能卡装置，为居民提供高质量的生活。 另外，在小区内设置豪华双会，具备室内恒温游泳池、健身房、电影室、儿童游乐场等多功能设施，进一步充实住户的日常生活。

古北价格创新高

据记者介绍，御翠豪庭预计本月发售，装修房源估计为30000-35000元/平方米，比古北二期其他销售楼盘价格高1000元/平方米左右，预计将创古北新高。

在市场人士看来，御翠豪庭价格高的企业与“未开拓热”和地区特征有关。 自从去年10月御翠豪庭宣布样板房对外开放以来，这个楼盘开始受到市场的广泛关注，“长和系”多年来包括这个楼盘的状况、项目形态、价格水平等，都加深了禁忌，加深了市场的有趣之处。

从地区来看，御翠豪庭从北到红宝石路，与建成的东银中心办公楼相对，靠近延安路高架。 南方靠近黄金城道，与强生古北花园隔道相对。 西侧临近古北路，面向伦敦广场的东边靠近银珠路，与古北国际花园相邻，因此可以说位于古北新区整体的中心位置，属于古北二期，但与生活配套相当成熟的古北一期只隔了一条街。

另外，据了解，御翠豪庭最初预定发售的房源是靠近北端红宝石路的1号楼，房型以240平方米左右的4房为主，还有几个大面积的复式房源，面积在300-400平方米之间。

御翠豪庭主要推全装修室，目前卖场报告的价格为30000-35000元/平方米，粗略计算，四个房间的合计金额基本在720万-840万元之间，它为数不多的多个房间来源的合计金额为数千万元

在大楼现场，记者看到御翠豪庭的建设过程很快，约7、8栋建筑物已经从主体的十几层建设到20层左右的高度。 其中，红宝石路、银珠路附近的3栋已经开始外壁面的工程。

房价是地板价格的12倍

30000-35000元/平方米的报价放在豪宅林立的古北并不少见，但了解御翠豪庭“底细”的人可能会觉得这个项目有点贵。

根据公开资料，和记黄埔于2001年9月以3.9亿元人民币的价格从古北集团购买了有御翠豪庭的上海古北新区1区14号地块。 那么，按整个项目约18万平方米的建筑面积计算，地板价格为2167元/平方米。 单按15.8万平方米的住宅建筑面积来算，房价也不过是2468元/平方米。 目前，御翠豪庭已售出30000元/平方米以上，总销售额达47.4亿元，房价是地板价格的12倍，销售额也是地价的12倍。

考虑到开发价格，目前上海高层公寓的土建价格通常以2000元/平方米计算，御翠豪庭的土建总价格约为3.16亿元，土地价格为3.9亿元，共计7亿元，除了税金等其他费用外，开发商的价格以“头”为总销售额。

当然，应该说开发者相当重视御翠豪庭项目。 根据资料，去年4月末，长江实业宣布增资黄古北项目御翠豪庭，从9945万美元增加到1.387亿美元。 这是开发者方面的第二次增资，2005年7月，御翠豪庭的投资总额从原来的6870万美元增加到了9945万美元。

去年4月末，在长江实业发表的2005年年报中，首次发表了该古北项目名为“古北名苑”，预计2006年完成约1万平方米的一期工程，将于2006年下半年开始。 当时业界传闻这个楼盘的单价会超过30000元/平方米，这次改名为御翠豪庭的入市终于证实了大家的预想。

古北板块

法规没有严重波及“小联合国”

本报记者李和裕实习生唐皓

这次介绍的御翠豪庭位于上海有名的大型国际住宅社区——古北新区内，位于长宁区南部的古北板块位于长宁区、闵行区、徐汇区三区边界，东至姚红东路、南至古羊路、西至彩虹徐路、北至延安西路的高架桥和虹桥

1986年古北新区经上海市政府批准进行开发建设，由上海古北(集团)有限企业负责整体规划。 新区整体占地136公顷，计划建筑面积约240多万平方米。 古北新分两个阶段开发，其范围内的古北路西区域为古北一期，占地面积52.3公顷，总建筑面积约70万平方米，现在所有开发都完成了。

古北一期的成功注定在古北二期开发之初就备受瞩目。 古北二期位于古北第一期东侧，以伊犁路为园区南北干线公路，占地57.7公顷，建筑面积103万平方米，9家开发商共同建设，开发规模已经大大超过了第一期工程。

古北二期最早上市的楼盘是古北中央花园，开盘时的平均价格达到12000元/平方米，后古北狂欢节的平均价格达到13000元/平方米，华丽的家族古北为16500-22000元/平方米( 3000元)

今年夏天的上海房地产市场与常态相反，显示出淡季的迹象，因此全市各个地区出现不同程度的涨价，古北作为国际型社区本来被控制的影响很小，御翠豪庭的高价蜂拥而至，周边楼盘也在不断涨价。

比如伦敦广场和御翠豪庭在古北路分离，今年4月伦敦广场推出了b栋88套房源和a栋剩余数套可销售房源，都是精装大户型现房，面积在245-290平方米之间，当时报告的房价水平 现在伦敦广场可出售房源的平均价格调整为28000元/平方米，高区房源单价突破了30000元/平方米。

另外，位于金城道的约翰逊古北花园也以现房形式发售，以前的平均价格约为22000-23000元/平方米，现在也仅上升到23700元/平方米，但与御翠豪庭的价格水平还有很大差距。 根据“网上不动产”的数据，这栋大楼于今年4~6月在78套房来源成交。

与约翰逊古北花园相邻的金色贝拉维的平均价格是22000元/平方米，销售价格水平也与御翠豪庭相差甚远。 根据“网上房地产”的数据，单价低于御翠豪庭近1万元的金色贝拉维在最近3个月内创下了惊人的跑步量，4~6月分别成交了42、71、65套房来源。 到目前为止，金色贝拉维推出的302套住房来源中，只有74套可供销售。

另外，从租赁来看，由于古北一期楼盘的住宅年龄相对较老，受二期新盘集中上市的影响，租赁市场受到了一定的打击。 另外，由于这两年金汇、虹桥等周边板块的崛起，一部分古北地区的租户分散，最近的成交量下降，此外，由于高端房地产的“限制外”政策，成交暂时陷入缓慢或停滞状态。

最近，一些业主开始主动要求降低月租金，宁可牺牲租金来要求租金。 现在古北板块租赁市场的招牌房源多为三房，如瑞士花园168平方米的三房租金为13000-18000元/月，华丽家族200平方米的三房租金为16000-20000元/月，中央花园155平方米

总之，现在古北二期大楼的价格已经远远高于第一期大楼的二手房价格，而且经过了古北第一期的长时间，已经形成了比较稳定的租赁集团和社区气氛，加之现在的高级住宅租金普遍下降 这个二期租金能不能比第一期大幅度提高还是个大未知数。 而且二期是同步开发，有些楼盘不要竞争到那时。 在古北二期的开发过程中，价格可以说还是最大的坎。

投资星★★★

交通套餐:良好

生活一套:良好

投资回报率:通常

价格性能比:通常

香港大型地产代理上海住宅发展状况

公司名称项目名称大楼位置销售平均价格(元/平方米)销售状态大楼概要

和记黄埔四季雅苑浦东新区未知售联体别墅和服务式公寓

新鸿基地房地产名仕苑徐汇区17079销售了2005年收购的2栋服务型公寓和1栋住宅。

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(整理:本报记者李和裕实习生唐皓)

原版制图张大伟

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