【财讯】当潘石屹成为张欣家族：上市八年SOHO物是人非

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soho中国上半年的收益比去年同期减少了92%，潘石屹强调业绩不包括首次销售贡献，但向租赁型地产代理的转变显然不顺利。 即使四年没有追加投资，房地产建设所需的现金流大多依然是很大的负担

橙色西装搭配大花领带，稀疏的头发衬托着大眼镜。 29岁的张欣[微博]偶然遇到31岁的潘石屹时，这个巨大瘦弱的男性已经有了两次婚史甘肃的男性，以各种方式调整了中茜婴立的个性化张力，瞬间给了来自美国旅行家群体的女性石化记忆。 年后，结为夫妇的潘张成立了北京红石实业企业。 另外7年后，以特立独行的方法迅速崛起的红石正式更名为soho中国，2007年10月8日，作为亚洲第一家要求上市的著名商业地产公司，在香港正式进行了卡交易。

现在是10月8日。 就像大部分童话故事经过时间磨练后，只是从振奋人心的惊喜中回到自嘲的嘲笑一样，这20年的历史企业也经历了同样的魅力化过程。 另外，关于soho中国是否私有化的讨论，婴儿之间有市场。

关于在公司界和社会交往圈曾经超高曝光度的明星文件的共同创始人，变得低调了！ 所谓的“离婚”的口风经过数年最终得到了证实，“张欣家族”堂堂正正地成为财经媒体的官方用语的现实多少印证了外界对说话人转移的推测。

难看的财务报告

事实上，八卦只能被认为是豪华餐后的余兴甜品。 ——当—soho中国风的建筑在北京上海的两个城市持续吸引人们的目光时，这种智慧和省事的费用多少带有唐纳德·特朗普的魔法。 广告主不用担心，用最小的代价，即使真正的亦假绯闻和宫闲吵闹，也只能让潜在的目标群体更轻松地打开钱包。 soho带中国去北京最大的房地产公司和中国最大的商业地产代理的座位。 结婚的公主从此成为了各种女性权力排行榜的常客，边上站着殷笑的丈夫，背景板上漂浮着阴影的山西煤炭老板，是讨论喜花童。

好吧，浸润tvb豪门剧的投资者吃这一套。 嘉里郭鹤年，九龙仓吴光正，包括华人置业刘锋雄，打渣、中信泰富、新加坡gic等也有心戚。 128.6亿港元(合19亿美元)的融资额相当于同年发售的碧桂园，8.3港元募集股价是最高线，第一天9.55港元上涨15%的收盘价是祝福，最高时的600亿港元市值是这个“拥有大象基因的企业”

别忘了。 世界金融危机即将来临。

一切似乎都很棒。

发售第一天，潘石屹嘲笑自己的头发，主张发售后的责任不希望大幅减少。 这样的美国幽默很有人心。 更何况成功者的逻辑只是让提问者动摇自己的评价。 例如，有人对soho中国将北京黄金地区的不动产全部出售感到困惑，面包的回答是“从企业股东资本金的收益率来看，不动产的销售比不动产的租赁高得多，资金的采用率也高”。 商业地产行业的“万保招金”这样的企业，港埠投资者的几个习性虽说是住宅和商业地产的全能冠军，但这样的标签很俗。

事实表明潘石屹的头发在soho中国上市8年后依然出现了不可逆转的减少，措辞对股东负责的商业模式的选择表明，年也发生了根本变化-表面上，这违背了一些人的愿望-4

仙股被租壳复盖的本职工作的脸完全不是股价，但看着鸡犬升天的港股投资者，这一切真的“湿得粉碎”，如果“大象基因”因变异孵化的是毛色杂乱的兔子，那还带着漂亮的波普上衣，

特别是年8月20日中报登场后，巨大的“陷阱”响彻维港两岸，一直持续到今天。 52岁的潘石岩和50岁的张欣耳畔。 而且特朗普的真面目在对美国大选的战斗中反而很勇敢。

最难看的财务报告，至今没有一份，中午出业绩，下午开盘暴跌，最终收入3.94港元，下探幅度达到12.25%，市值205亿港元。 底部？ 好早啊！ 截至9月底，soho中国股价在3港元一线开始苦闷，市值进一步缩小到159亿港元水平。 关于企业是否私有化的猜测又提高了很多。

潘石岩无论怎么强调年份都是soho中国业绩不包括销售贡献的第一年，但这半年的惨淡报告还是超出了很多人的预想。 . 93亿元的营业收入、4.39亿元的租赁收入、1.35亿元的企业净利润和7200万元的权益股东的核心利益表现是怎样的租赁收入比去年同期上升了168%，或者企业毛利率比去年同期上升了5.5 %？

当然，不需要比较每年收入200亿元以上的soho中国。 国王的男人已经不存在了。 既然变革了三年，无论这种摆脱路径依赖是自主还是被动，都要和年份相比。

在45%毛利率水平上，soho中国当年同期的净利润达到6.13亿元，是现在的5倍。 企业现金账户也躺着150亿元以上的人民币，净负债率为20%。 现在对应25%净负债率的只有97亿元人民币的现金流。 高峰期，这个数字是222亿人民币，但对面的净资产负债率只有2.6%哦。

让我们看看一些数字。 现在是一年和一小时的长度。 每股现金流去年同期为0.06元，现在为-0.26元。 每股利润去年同期为0.64元，全年为0.97元，今年上半年只剩下0.03元。 营销率为，去年上半年为147，全年为373，现在为1187。 不幸的是，拥有资本市场经验的人都精通常识。 这个数字越低，公司的股票就越值得投资。

现金流量不容乐观。

另外，有人说可以把现在的soho中国看作纯租赁型房地产企业，也有人说“一生不知道租赁股票，纵称巴粉也没用吧”。 只要沃伦·巴菲特相信“现金是先高期权”的理论，特别是在大城市剧烈变动、宏观经济水平模糊的情况下，这样现金流丰富的公司是相当防御性的投资。 更何况，上市8年的soho中国虽说股价下跌到了脚跟，但pb值也相应地从2.35跳到0.3左右，这不是获取油炸食品的时机吗？

常常高兴。 事实上，无论是对香港港口的几家知名租赁型房地产企业，还是研究和判断soho中国未来真正的现金流持有情况，都只能得出一个结论:不乐观。

内地和香港都有租赁型项目陈启宗家恒隆地产和铜锣湾地王美誉的希慎兴业是两个好投标。 按营业收入计算，三个同期分别为23.37亿元、14亿元、3.93亿元，租金收入分别为15.99亿元、9.56亿元、4.39亿元，一个中差的倍数一目了然。 然后请观察恒隆和希慎在出租率方面也大幅度领先soho中国。

尽管如此，鉴于今年6月以后恒隆在上海的两座商业大楼的租赁收入减少了7%，以及减少内地游客入港开始直接降低以铜锣湾为单位的租金，这两个市场价格是soho中国的数倍的老品牌公司的股价也是如此 你要知道恒隆房地产在十年内创造过515%的股票收益率。

老夫子风韵不存，儿郎更难。

关于现金流量，9月23日soho中国出售外滩项目所有权，不重复向复星集团一次性存入48.85亿元人民币，一方面处理长达4年的法律纠纷，另一方面也给账目上色。 但这只不过是继续从上海销售项目中回收100亿美元的资金。 解体意味着年均7.8%到8%的投资转化率李嘉诚不同意。

即使是大量出售完成建设需要大量现金的项目(第一上海)，年剩余项目的完成依然是巨大的吞并机器，3年后要达成合计180万平方米的可租赁房地产计划，现在

如果想要变革，一定要付出代价，外部环境也要充分，才不会荒腔的走板损失太大。 遗憾的是，潘石屹和张欣遭遇可能是几十年来最心烦意乱的时候。 9月23日，花旗银行坦率发表了报告，称长期支配市场的“中央银行(微博)效应”被突破，世界信用过度扩张导致的资产价格达到了高峰，几乎下降了比率。 几乎同时，安信证券首席经济学家高善文[微博]也对外表示，对人民币贬值的期待大大缩小了政府的上升空间，在一年半的增收周期，只有美元实物资产的预期收益率会上升。

对北京上海以人民币计价拥有29栋房产的soho中国，这可以说是双重的“火烹油煎”。

太宏观了吗？ 嗯，我还记得德国银行的解体师安德鲁·劳伦斯16年前的《摩天楼魔咒》。 看: 4月末600米大厦高度深圳平安国际金融中心关闭6月，628米上海中心开始了大规模租赁。 月中旬，大楼高600米的天津高银天下开始封顶。 珠江三角洲、长三角、渤海三角洲，一个也没掉。 只有上海中心新增加的21万平方米可租赁的办公室面积和5万平方米的商业租赁面积，大体上潘石屹和张欣很头疼。 年租金收入是30亿人民币吗？ 现在这是不太容易实现的奋斗目标。

永远微笑的潘石岩长是喜悦的脸，张欣当然不是张爱玲有云的“像木心涟漪一样的图案”的女性。 但是，在soho中国业绩提高，资本市场传递的消息加重的时候，更美丽的童话故事也不得不暂时关在抽屉里。