【财讯】青岛大学教授易宪容：快速发展长租房市场 实现居住正义

原标题:易宪容:迅速发展长租市场，实现居住正义

最近召开的中央经济实务会议被用于多次居住，不是炒房定位，而是地产合适，并行多项政策，促进房地产市场平稳健康快速发展。 要高度重视保障性租赁住宅建设，加快完全长期租赁政策，使租赁住宅享受公共服务享有同等权利，规范长期租赁市场迅速发展。 也就是说，迅速发展长屋市场成为解决大城市住房问题的第一方向。

从国际经验来看，中国的迅速发展应该是长期租赁市场的最好借鉴来自德国。 能成为房地产市场持续稳步发展的国家，可能与德国房地产市场的定位和住宅租赁市场的发达有很大关系。 从1970年到年，德国新建住宅的名义价格指数上涨了90%，扣除通货膨胀的影响，实际价格下跌了11.3%，实际房价收入比下跌了62%。 德国将住宅市场定位为满足居民基本居住条件的市场。 房地产业是国家福利体系的重要组成部分，不是拉动经济增长的“支柱产业”，也不是赚钱的投资工具。 德国的《住宅支援法》、《住宅租赁补助法》、《住宅租赁法》、《个人住宅补助金法》旨在为社会保障住宅供给、中低收入者的房租补助金、租赁市场规范以及个人住宅建设提供法律框架，绝对保证各居民的基本居住条件 在这些法律制度的保障下，德国的住宅租赁市场非常发达，市场化程度也很高，但在住宅市场上获得暴利几乎是不可能的。

德国居民为什么喜欢租房子，不想有房子？ 在德国，住宅的交易价格很高，住宅资本利得税以累进制征税，几乎不能给住宅交易带来利益，会削弱居民拥有住宅的动机。 《住宅租赁补助法》规定，住宅租赁补助的目标是保障经济上合适且适合家庭的居住条件。 因此，所有德国公民都可以享受政府的房屋租赁津贴。 其中10%左右的家庭租用政府提供的保障性住房，90%的家庭享受住房租赁津贴。 在《住房租赁补助法》的安排下，如果租房费用远远优于拥有住房的费用，居民宁可选择租赁。

为了进一步鼓励居民租赁，德国政府不仅对社会租赁住宅的建设进行了各方面的补贴，还要求房地产开发商建设越来越多的高质量的住宅以保证住宅租赁市场的供给。 而且，德国政府设立了一系列法律制度大力保护房租人。 例如，政府根据房子的大小、地区、素质给所有住宅打分，根据分数规定相应的租金值。 房东不仅不能收取高于相应租金的租金，而且每年租金的加息幅度也受到严格限制。 出租人的继续租赁权也得到全面保障。 租赁期间，业主不得赶走承租人。 租赁结束。 业主必须继续出租，除非承租人发生重大过失。 然后，根据相关法律，出租房屋者成立了强有力的协会。 本组织不仅协调各相关部门和承租人的利益关系，还参与城市住房快速发展计划、住房法律法规及住房政策的制定，从而在各方面保护承租人的利益。

中国住宅租赁市场迅速发展的初期条件有自身的特殊性，主要有终极全权不足的土地所有权制度、极高的居民住宅所有权率、高房价、以投资炒作为主导的市场、许多杂乱无章的住宅所有权制度等。 这些是中国房租市场快速发展的现实基础，也是相关法律和制度安排的依据，为了制定适应中国房租市场的政策，必须从这些初始条件开始，在此基础上改革现有的一点制度。

德国的经验表明，现代住宅租赁市场的本质和核心是如何保证中低收入人群的基本居住条件，实现社会居住正义。 为此，中国的住房市场必须回到居住中发挥作用，而不是成为投资回报的工具。 在这个前提条件下，政府采用不同的方法和方法向住宅租赁市场进行大量的财政投入，制定相应的法律法规和政策保证财政投入的比较有效性、租赁性住宅分配的公平性以及租赁住宅市场运营的市场化，并在各方面保护住宅租赁者的利益不受侵害

像住宅这样的商品和服务的特殊性，住宅租赁人在市场上处于绝对不利的地位，所以住宅租赁市场的价格设定非常重要。 关于公共租赁住宅，政府必须完全定价，向出租人收取象征性的费用。 关于个人所有和农村集体土地建设的住宅租赁市场，它刚刚开始，由于相关制度安排和法律准备不足，市场上不能完全定价，住宅租金不是租金的房价比水平和社会居民整体的收入中位数水平。 事实上，包括英国、德国在内的发达国家在房屋租赁迅速发展的特殊阶段对租金实行了严格的价格管制。 现在国内很多公司以房屋租赁市场为金融工具。 例如，对于市场上流行的“租赁贷款”，政府应该坚决取缔，这是确立中国长屋租赁市场的关键。 (作者是青岛大学经济学院教授)

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