[陇文化]文摘:开发商为何能操纵市场？

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今年以来，全国所有一线城市都经历了房价的大幅上涨，关于加强房地产市场监管的言论又出来了。国土资源部近日表示，下半年要加强土地批后监管，防止以拉动内需为名非法圈地和搭便车。

通过观察这几年来关于“抑制房价”的反复讨论，我们可以发现，总有一个声音会站出来，那就是要求增加土地供应。在上海的“头脑风暴”中，中国住房集团董事长孟晓苏为房地产市场开出了第一个药方。

但实际情况是，增加土地供应从未对房价产生任何抑制作用。就中国目前的房地产行业而言，任何建立在简单市场理论基础上的调控措施，比如供求理论，肯定是不堪一击的。毕竟在中国，土地市场是最难“市场化”的市场。在这个市场上，有无数的“历史问题”——有时候，看似对土地交易双方都构成很大威胁的拆迁问题，其实可以转化为受让方的“囤地”工具。用两年前上海商报发表的一个新的中文名词，我们可以称之为“土地”，这个“企业土地储备”究竟是历史遗留下来的多少？几年来，全国任何一个权威部门都很难给出答案，但可以肯定的是，“保留地”正在为真正的住房有效供给做出相当大的贡献。

虽然“新生代”土地出让(合同)对“囤地”有很多限制。然而，房地产开发的实际操作过程对土地交易双方的“核心利益”至关重要，甚至交易双方代表的个人利益也难以撼动，以至于我们看到了太多开发商玩弄土地市场的经典案例:在各地，去年市场低迷期间，不止一位著名的“土地大王”退休，开发商侥幸逃脱。

可以看出，增加土地供应与有效土地供应和有效住房供应之间的距离太远了。换句话说，只要在执行和操作层面做了一点动作(或不动作)，它们之间的相关性可以是正的，也可以是负的，也可以是无关的。

换个角度来描述:地方政府土地出让的“新生代”是通过“招标、拍卖、挂牌”的方式实施的，舆论普遍斥之为“以土地供应的垄断地位抬高地价”。但在中国，如果通过公平完善的法律法规来实施“招投标拍卖挂”，由于市场行为处于“有序”状态，房价可能不会像现在这样暴涨。相反，目前的房价被称为“非理性”上涨。虽然原因很多，但无疑是开发商囤积土地和房屋操纵市场的主要因素之一。为什么开发商可以操纵市场有很多环节，原因不同。从源头上来说，如果能在土地市场上得到作为开发过程的转让方和监管方的地方政府的“支持”配合，那么要素市场的操纵可谓是事半功倍的坚实基础，那么在销售环节，房价的操纵就更自然了。以近几年的“退地”为例，如果土地出让方允许受让方无偿退地(或降低成本)，开发商的风险成本将降至零，相当于鼓励所有参与当地土地市场的开发商:有人清理，大胆出价。

最后，对于国土资源部最新发布的关于“禁止土地储备”的文件存在一些质疑，因为“禁止土地储备”不仅是我国土地法的一项现行规定，也是“新一代”标准土地出让合同的固有条款，再次重申。

关键是如何配合地方政府的实施水平，具体来说就是如何提高土地市场信息公开程度。顺带一提，最近几年，土地领域曝光了不少腐败案件。事实上，如果有关方面认真检查囤积居奇、闲置拖延、甚至退守毁约的情况，我相信才是真正的金钱和权力交易的主要场所。(摘自《上海商报》，2009年8月25日)