[陇文化]文摘：住宅用地 是否无偿续期

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上周末，网上流传的一篇报道称，国家国土资源管理系统征集了一份名为《土地管理法(征求意见修订稿)》的文件。在新增加的49条规定中，居住用地满70年后“按照国家有关规定自动续期”取代了原明确的“无偿自动续期”。报道援引所谓专家的话称，前一份声明为政府今后再次征收土地使用权费预留了“空行动”的空间。在这方面，国土资源部表示，是否将住所延长70年没有最终结论。

从法律角度来说，专家的推测和媒体的报道都属于庸才。《物权法》第149条规定:“住宅建设用地使用权期满自动续期。期限届满后非住宅建设用地使用权的续期，应当依法办理。”按照中文表述，“自动续费”就是“自动免费续费”。关于居住用地和非居住用地的规定条款明显不同，也可以说明这一点。非住宅建设用地也可以续期，但免费或有偿，这要遵守“法律规定”。因此，住宅建设用地使用权的续期无需争论。人们应该记住，正是公众舆论和法律界的参与促使立法机构做出了有利于土地使用权占有者的声明。

看着当地的做法，人们不禁更加担心政府相关部门的态度。20世纪80年代，政府没有确定70年的期限，一些地方试图转让国有土地使用权，设定了20年的土地使用期。在这片土地上建造的一些社区已经过期。比如山东省青岛开发区阿里山小区的土地建设权今年6月到期。据悉，有关部门已制定临时解决方案，一套100平米的房子，土地建设使用权续期费用约6万元，即每平米600元。

根据现行法律，政府是国有土地的所有者。然而，作为一个公共机构，政府与私营部门有很大不同。作为所有者，政府在土地上的利益应该与私人所有者有着根本的不同。

不难想象，土地的私人所有者往往追求收入的最大化。这是人们普遍接受的。即便如此，在土地私有制的国家，自然会形成一套复杂的法律和习俗来限制土地所有者的权利。因为，虽然土地所有者应该从土地中获得应有的利益，但土地对社会财富创造的贡献最终取决于使用者对土地的合理有效利用。因此，一个社会会自发地形成一套习惯，这些习惯会倾向于保护出租人和使用者的权益，防止土地所有者滥用权利，阻碍土地的有效利用及其对社会的作用。一个在土地私有制基础上运作的谨慎的政府通常会制定这样的法律。英国的普通法就是根据这一原则发展起来的，支撑了英国现代经济的发展。

那么，作为今天国有土地的所有者，政府应该自觉追求国有土地公共利益的最大化，使土地能够充分发挥其支撑经济发展、社会稳定和文明发展的功能。如果实际占有和使用国有土地的人能够对自己的权利形成一个稳定的、长期的预期，从而从长期的时间尺度上安排土地使用，最大化土地的折现价值，使土地交易最便捷，那么国家公共利益的最大化就实现了。换句话说，如果政府真的追求公共利益，就应该让国有土地的实际占有者和使用者最稳定地占有和使用土地。

近几年来，宪法和物权法的修改规定都是根据这个原则进行修改的。《物权法》关于住宅用地建设使用权“自动续期”即无偿自动续期的规定，在一定程度上给了亿万人民一个定心丸。但这一规定似乎并没有得到法律界的认真解读，政府相关执法部门也没有正确理解“自动续期”的含义，当地政府还在一遍遍地梦想着卖一块地。但这种认识和做法只能说明政府相关部门缺乏守法精神和权利人的中庸精神。(摘自《21世纪经济报道》，2009年3月26日)