【财讯】住建部专家：真正实现农民工市民化最少还需要20年

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顾云昌(住房政策专家委员会副主任，全国房地产商会联盟主席)

随着中国在经济增长中花费的比例越来越大将来中国的房地产市场也必须从投资诱惑向费用诱惑转变。 为了应对这个转变，我们必须更全面地了解房地产市场。

从房租、房价、收入看房地产租赁市场的快速发展

房价收入比、房价房租收入比、二手房价比被称为“4对”。 这是房地产产业的参考指标，要了解中国房地产的基本状况，必须问中国房地产市场的“四对”是否合理。

首先，世界各国的房价收入大于离散系数，通常认为6倍左右是合理的。 中国近几年平均维持7倍左右，年增长8倍以上。 另一方面，一线城市和受欢迎的二线城市的房价收入比均达到十几倍，明显高于国际平均水平。

其次，房价是房租比(或租价比)，租金和房价有密切的关系。 市场条件下有什么样的房价就有什么样的房租，房租在一定程度上反映了房价。 通常，租赁住宅作为经营和投资，年租金收入通常占房价的5%-7%，但我们现在的房租收入是房价的1%-2%左右，低于银行存款利率。 现在很多人租房子是因为最初原来的房价很低。 例如，住宅改建几万元，现在一年要花几万元的房租。 这个还是合算的。 另外，虽然房价上涨很快，租金很低，但是上涨的期望值很高，所以c2c房租市场还很小，但是投资者(开发者)很少建设新住宅用于租赁经营。

再次，租金收入比第一比较出租人，租金支出占收入的20%以下较为合适，最多在30%以下。 我们的一部分一二线城市已经达到30%以上，一部分超过了收入的一半。

最，二手房价格不正常。 一般来说，某地区二手房的价格是新住宅价格的70%左右，比较合理。 但是，现在在多个限价城市出现了二手房价格反而超过一手房价的奇怪印象。

为什么现在的房地产市场“四对”不合理？ 一是房价太高，二是房价上涨太快。 房价、房租问题首先是供求关系的决定，一线和热点二线等城市房价上涨迅速，房价过高是供不应求造成的。 这是城市化迅速发展，呼吁迅速增加，供给一时跟不上的必然结果。 关于二手房价格超过单手房价，完全是“有形之手”过度介入的原因，如价格限制。

为什么要迅速发展租赁市场？ 我觉得目的很明确。 十九大提出的“实现全民居住地”。 有住的地方，顾名思义每个人都有房子。 在城市化快速发展的过程中，收入差距大，基尼系数高，通过在新进入城市的“农民工”买房子，居住者有其房子，每个人都有不动产，在大城市是不现实的。 “农民工”市民化要处理居住问题，需要迅速发展住宅租赁市场。 快速发展租赁市场，使他们能租出去，住得好，这也有助于提高房费，激发费用潜力。

对比这个命题，我有三个建议。 首先，遵循市场规律，把握住宅市场的周期。 现在，要迅速发展租赁市场，中央企业和国企必须承担迅速的发展任务，让他们承担政府的一部分责任，做出更多的贡献。 但是，如果仅仅依靠政府的力量，依靠补贴和优惠政策，这个租赁市场发展迅速是不正常的，不会持续。 发挥市场力量，通过价格传导、市场机制，有活力，有持续快速发展的动力。 不认识和掌握住宅市场的周期和市场规律，就不能比较有效地控制市场的房价。 回顾过去20年的楼市，有6个小循环，平均3年多的时间有1个循环。 其中有1年半到2年的市场上升期，1年到1年半的下降期。 房地产调控是反周期操作，我们如何把握各周期的调控力度和调控时刻是调控房价的关键。 房价基本稳定，随着居民收入的增加，从“时间交换空间”可以实现“四对”的合理化。

其次，尽量减少政府对市场和价格的行政干预，减少“限制”量。 现在我们控制房地产市场的第一个方法是“限制”，有“四限制”、“五限制”，甚至有“六七限制”，控诉，限制价格，这不符合市场经济的逻辑。 住宅有二重性。 一个是商品性，另一个是保护性。 我们有必要弄清这两个属性，保障必须通过政府的价格限制和补助金来管理。 但是，对于商品化的住宅，需要通过市场方法，通过金融、税收和土地供给对价格和市场进行“干预”，尽量减少限量和价格限制。

最后，应该着重从诉求方面迅速发展租赁市场。 迅速发展租赁市场，增加租赁住房的供应量是必要的。 但是，以前必须弄清楚租赁者是谁吗？ 他的支付能力对租赁住宅的面积、功能、地区和交通的要求是什么？ 真的要以人为本。 我知道中央企业以外的国企上市企业投资建设租赁室。 他用的土地既不是政府的新土地也不是郊外农村的集体建设用地，用库存的办公楼、商业用的房间改造成租赁室，其最大的优点是房间小，最小的7平方米一套，11平方米，13平方米，17平方米 通过精心规划设计和公共配套设施，比较有效地利用多年库存的办公楼或现场这些大楼的地价较低的资源，改造成小型租赁房。 最大的亮点是房租完全市场化，但总金额低，位于城市内，生活方便，为打工的年轻人节约交通费和时间。 总之，要迅速发展租赁市场，必须在许多类型、多渠道上为租赁者考虑更多。

要从总量、结构、价格看中国房地产市场

好的房地产市场必须总量供求基本平衡，结构基本合理，价格基本平稳。 现在中国的住宅人均1.1套，面积也不少。 中国的住宅总量满意了吗？ 可以不怎么迅速发展吗？ 答案是否定的。 首先，从人均平均面积来看，我们的人均建筑面积现在在35~40平方米之间，人均平均数量与西方发达国家大致相同，但发达国家的面积采用面积或室内面积，比我们的建筑面积大25 %~30 % 看城市化的水平。 我们现在城镇化率58%，户籍人口城镇化率42%左右，从42%或58%到基本实现城镇化的70%，将来有多少人进入城市？ 房子够吗？ 现在最逐步饱和，拆除旧的新建设带来很多诉求。 加上家庭小型化和老龄化，失去配偶的老年人一个人生活，年轻人一个人的家庭变多。 据统计，发达国家的一个家庭是15%-20%，我们现在是6%-7%。 必然会增加将来的住房复盖数。

目前住宅市场存在严重的结构性问题，第一是四个方面。 一个是城市之间。 头两年，国家提出“三去一补”，“三去”之一是房地产库存。 也就是说，总的来说，这两年房地产管制的首要任务是“去库存”。 但是，我们发现一线城市和热点二线城市的房价迅速上涨。 因为他们的任务不是去库存而是管理房价，补充库存。 出现严重的城市分化，实际上是由于土地资源的不匹配。 大量房屋建在不该建的三四线中小城市，引起大量库存，一线和热点二线城市土地供应不足，房屋供应适应需求，房价迅速上涨。

而且是城市内部。 全国城市建设用地中工业用地所占比例过高，为20%-30%左右，发达国家通常为10%左右。 由于该用地结构不合理，住宅用地紧张，住宅密度提高。 现场，仓库用地密度低，浪费低效率。 这是因为需要进行城市更新，调整用地结构和产业结构。

三是各类房地产之间。 不动产包括住宅用房间、办公楼、酒店、商业用房间等。 现在全国库存的房屋共有5.4亿平方米，其中一半是商用房间，另一半是住宅房间。 也就是说，商用大楼去库存的任务依然艰巨。 这是城市房地产用地不匹配造成的，与许多地方政府盲目追求业绩有关。

四是城乡之间。 同样是土地的问题。 农村生活的人越来越少，宅基地、建设用地越来越空，但城市建设用地越来越紧张，长期以来两者之间“死板”。 城乡之间用地结构不合理是由于土地二元结构的体制。 农民可以进城买房子，买不起的城市人想享受田园生活，但不要去农村。 处理土地供应不匹配问题，必须加快土地制度改革。

现在讨论的房价实际上是指商品的房价，不太在意保障房价和人才的房价。 那么只有一个房价指标可以吗？ 实际市场上有多种房价，有高、中、低不同的商品房价格，一、二手房价格，还有不同价值的保障房价格等。 更重要的是，一、二、三、四线城市的房价差距很大，不能只盯着高一线城市和热点城市的房价说话，多个三、四线城市的房价基本合理。 不仅看不到城市最近的房价涨幅，也看不到城市房价的基数。

比较这个命题，我的看法是，一个是中国的住宅市场还有很大的快速发展空间。 因为在我们还在稳步推进城市化的情况下，真正实现农民工的市民化至少需要20年。 二是供求要对应，疏漏要结合。 现在，提出因城措施是正确的，但供求必须应对，特别是保护室，必须根据指控进行精确，不能只追求数量。 现在房地产市场的调控第一，不是一个稀疏，过多的“限制”堵塞了很多合理的住房费用，应该采用疏松结，以稀疏为主。 三、因城措施也取决于人的施政。 以人为本，对不同收入的家庭要采取不同的住房供给政策，不是粗放的供给。 四城乡土地一体化和城市更新，是两个结构性调整的问题，直接影响中国城市化进程。 城市更新不仅是棚户区的改造和旧城区的改造问题，城市更新要达到三个目的，一是节约用地。 二是通过城市更新使产业结构更合理，振兴经济三是更好地创造人居环境。 比单纯的小屋区改造更有意义。

房地产市场创新的重要作用

房地产为非常重要的人民担负着美好的生活诉求任务。 第一，建设安居、宜居、宜居的社区。 第二，提高房地产实物费用和服务费用。 第三，振兴楼宇经济。 我认为中国的房地产市场有两个市场。 一个是住宅市场，二个是大楼市场。 房地产在人的职业生涯中也是产业的职业生涯，因此房地产作为职业生涯直接关系到人、经济、产业的迅速发展。 随着经济的迅速发展、第三产业的迅速发展、写字楼、百货商店、酒店，这些以前传来的大楼必须不断更新改造。 大楼包括创造者空间、产业园区等新兴产业。 大楼也是旅游胜地、养老地、文化地等良好生活的载体。

房地产需要什么样的优质快速发展？ 第一，在产品方面，物质产品必须良好，服务产品必须位于。 第二，在市场上，房价、房租要稳定，交易要活跃。 三是领域，诚信和规范，受到尊重。

房地产金融创新为什么紧迫？ 影响房地产快速发展质量最重要的因素是房地产金融。 要迅速发展股票、基金等方法创新金融结构，规避金融风险。 通过增加不动产直接融资减少不动产的间接融资，隔离银行和不动产之间的风险。 另外，要通过金融创新引导社会投资，减少买房的投机炒作。 将社会资金吸引到房地产股、基金市场，增加供给方融资。 这样有助于实现供求平衡，促进房价稳定。 要增加居民的财产收入，通过炒面还是通过投资基金等方法，显然后者比较好。

对比这个命题，我的意见:首先要稳定住宅市，振兴楼市。 住宅市场(住宅市场)必须通过建立长期机制和精确控制实现稳步发展，防止房价大幅度下跌，防范大金融风险。 楼市(楼市)要通过创新变革振兴。 因为“楼宇经济”与美好生活、新兴产业紧密相连，快速发展空间巨大。 其次，增量要提高质量，库存要活用。 现在优质迅速发展房地产的最大问题不仅是质量没有提高而且还在下降，这与一些开发商盲目追求高周转，政府的价格限制有关。 由于售价的限制，一点开发者取消了全装室，在各调和材料质量等方面降低了价值成本，房屋质量不会上升。 再次需要供给侧结构改革和房地产费用的变革升级。 我们考虑到中高收入、高收入家庭支出的升级变革，释放他们的钱买房交税。 最后，租赁销售并行，房费升级，房地产迅速发展，路很远。

(本文整理了顾云昌在中国快速发展研究基金会主办的博智宏观论坛第三十二届月度会议的发言，得到作者的审查认可)。

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