[陇文化]调查显示超七成人赞同以房养老

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为老年人租房、为老年人换房、反向抵押贷款等各种尝试为老年人提供了商品房的可能性，但仍需要法律和制度上的支持

据财经报道，时隔两年，上海再次尝试为老年人提供住房。

在2013年受到舆论质疑后，金融机构对最终房屋作为银行处置抵押品的反向抵押贷款业务更加谨慎。更广泛意义上的老年住房，包括租赁老年住房等产品，很快得到了市场的积极反馈。

多元化为基于商品房的养老产品落地提供了可能性。

住房养老作为基本养老保险的补充手段之一，长期以来一直被误解，经常受到冷遇。为了真正满足实际需要，不断完善，实现长期稳定发展，法律空白、制度设计、信用建设等诸多问题亟待解决。

老年人租房和换房

2013年12月初，上海银行正式推出名为房屋管家的老年住房综合服务平台，主要提供租房、房屋买卖等服务。与反向抵押贷款的冷遇不同，有成功的老年人租房和换房案例。

63岁的陈是一位失去独生女的老人。她每月退休金2000左右，一直靠租第二套房子生活。然而，随着年龄的增长，她已经无法应付房屋维修和租金回收等繁琐的事务。在上海银行一位工作人员的介绍下，她选择了房地产中介21世纪提供的黄金管家业务。

黄金管家是21世纪房地产的一项现有业务。具体来说，中介机构直接与房主签订合同，定期向房主支付租金。合同期内，房屋的维修、租客的选择、租金的实际收取都是由中介安排的。

另一种模式更简单。根据21世纪地产的说法，上海银行的养老客户如果委托公司进行房屋置换，可以享受优惠佣金。至于卖房和买房的过程，和普通的房屋销售没什么区别。

上海是中国老龄化程度最高的城市，多年前就开始了老年住宅的试验。

2007年，上海公积金管理中心开展了以房养老的试点。但当时很多房产并不是老年人独立拥有的，子女也有分歧。产权转让的概念、房价的不确定性和70年的产权法规增加了实施的难度。因此，经过三年多的努力，公积金管理中心别无选择，只能停止这项业务。

国家统计局上海调查小组2013年9月发布的一项调查显示，67.3%的受访者更倾向于传统的家庭养老，21.2%的受访者更倾向于社区居家养老，分别只有11.1%和0.4%的受访者更倾向于机构养老和其他养老方式。然而，根据调查报告，73.1%的受访者同意或同意为老年人提供住房，而只有26.9%的人不同意。

清华大学公共管理学院教授杨燕绥分析说，数据上的矛盾意味着，如果把养老视为一个宽泛的概念，那么接受度将会相对较大。比如老人有两套房，一套自住，一套租房，房租用来补贴老人。反对的人自然就少了。

反向抵押贷款的前景不明

相对于租房、换房养老，反向抵押贷款更接近于住房养老的本义。

根据上海银行的设计，反向抵押贷款的抵押期限分为定期和终身两种。其中，定期型抵押期限最长为十年；终身型要求车主至少70岁。抵押到期或房主去世后，房屋将被拍卖。如果当时还有余额，余额由房主指定或合法继承人取得，房价下跌等因素带来的风险由银行承担。该行一名从事反向抵押咨询的工作人员表示，目前客户已经开始办理这项业务。

其实上海银行的反向抵押设计并不是原创。

早在2011年10月，中信银行就推出了反向抵押贷款产品。但是中信银行在北京、上海等地推出这个产品后，就没人关注了。从这个角度来看，上海银行的反向抵押贷款业务前景可能并不乐观。

建立信誉

虽然已经有成功的案例，但商品房到户养老产品能否持续仍是个悬念。金融专业人士和研究人员都认为，中国的老年住房还处于启蒙阶段，如何通过老年住房说服老年人是最迫切需要解决的问题。

推出住房养老产品的机构缺乏公信力，是南京和北京住房养老过早消亡的主要原因。

2005年4月，南京汤山柳园公寓表示，60平方米以上产权且年满60周岁的老人，可以用房产换取入住其老年公寓的资格，房产由公寓出租，超过老年公寓收费标准的租金交给老人。老人去世后，房产将归老人公寓所有。但作为民办机构，其信誉度相对较低，老年人对其盈利能力有所怀疑，很难获得他们的信任。

上海傅蓉律师事务所合伙人颜路认为，上海银行在为老年人租房服务中扮演着交易中介的角色，并通过其信誉促进交易。

吕燕在为上海银行反向抵押贷款业务提供法律建议时指出，国有土地转让期限70年、房地产市场的不确定性、终身反向抵押贷款可能的较长支付期以及未来房屋处置中可能出现的遗留法律纠纷，都将使金融机构面临风险。

为了解决这些问题，吕燕认为应该首先在法律上对反向抵押贷款业务进行界定。在我国现行法律中，转让担保并没有得到充分的承认和肯定。如何解决转让担保与现行法律制度的冲突是首先要解决的问题。吕燕说。至于资产价值变化带来的风险，吕燕建议由市场分担，资产可以证券化推回市场分担风险。政策指导同样重要。不过，据了解，地方政府对以商品房为基础的养老产品持谨慎态度，不想过多介入。然而，一些商业机构预期的政策倾向暂时还没有出现曙光。