[陇文化]文摘：房价会不会大跌

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目前房价是中国保密的话题，大部分专家都公开表达了中国房价不会大幅下跌的观点。从长远来看，我也相信中国房地产的长期发展趋势并没有结束，这与美国不同，美国是由近90%的城市化率决定的。泡沫破裂后，可能再也回不到2006年的高点了。中国43%的城市化率(有效城市化率只有28%)是中国房地产最大的基本面。但是，潜在需求成为现实需求是有条件的。这取决于城市化进程、收入分配的改善、金融服务的能力，更重要的是价格。断开必然导致调整。

在我看来，经济衰退的时候什么都不可信，只有资产负债表最靠谱。

现在中国的房地产开发商的问题已经不是几个月前刚刚现金流撑不住的问题，而是资产负债表的危机。

这是资产驱动型经济衰退后不可避免的阶段。在市场蓬勃发展的时候，非现金在资产中的比重非常高，并且迅速膨胀，资产负债表越来越好，过度负债的本质被深藏不露。一旦市场进入衰退，负债价值不会下降，但资产价值会迅速缩水。在硬负债和资产价格下跌的双重压力下，资产负债表迅速恶化，企业负债甚至严重超过资产。因此，即使企业正常经营，也陷入了技术破产的困境。

房地产是典型的资本密集型企业。

资产负债表的恶化，意味着银行信贷对你关上了大门。如果技术上破产，所有债务人都会追着你还债，进一步加速你的死亡。因此，在资产负债表危机的情况下，大多数企业自然会将经营目标从“利润最大化”转变为“债务最小化”。他们在停止放贷的时候，会将企业可以使用的现金流全部投入到偿债中，不遗余力的修复受损的资产负债表，希望尽快走出技术性破产。

所以谁先卖资产，谁就先被解放和再生。现在不是损失几十个百分点利润的问题，而是如何以尽可能低的成本走出苦海的问题。开发商只要率先降价套现，就能拿到未来大幅贬值的土地，率先改善其“资产负债表”，获得再融资的机会和发展的机会。

现实中不可能指望房地产开发商经得起结果，经济学中的均衡结果往往是冷冰冰的，苛刻的。你永远不要指望别人和你站在一起，共度难关。政府不会和你合作的。政府想要保护的是投资。只要土地能卖，价格其实无所谓。与一年前相比，今年拍卖的大部分土地价格都缩水了一半。

当然，企业“债务最小化”模式的大规模转型最终会导致成分谬误，进一步加剧房价下跌甚至经济衰退，但没有办法。泡沫破裂后，资产负债表衰退的后果是如此可怕。

资产负债表衰退在世界历史上出现过两次，分别是1929年的美国大萧条和上世纪末的日本大衰退。1990年，房地产和股票价格的下跌给日本带来了财富损失。仅这两类资产就造成了令人难以置信的1500万亿日元的损失，相当于当时日本所有个人金融资产的总和和日本三年国内生产总值的总和。同样，在1929年之后的四年里，美国在大萧条中损失的国民财富总量相当于1929年的国民生产总值。始于2007年的美国经济衰退，显然也是资产负债表衰退。高达350%的美国国债比率(债务/gdp)很可能回到十年前的250%甚至更低的水平，这意味着美国政府、企业、居民和财政部门至少要损失6万亿美元的“脂肪”。

中国房地产行业的资产负债表会下降吗？这是见仁见智的问题。但我觉得总要有一个“挖坑”再修补的过程，“不急剧下降”的结论未必可信。(摘自《中国证券报》，2009年1月1日)