[陇文化]【文摘】楼市正在转暖

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小昭陈金宝

国家统计局发布的5月份全国70个大中城市新建住宅和二手房价格变动数据显示，与4月份相比，房价上涨的城市数量有所增加，尤其是二手房上涨的城市数量增加了9个。

虽然目前房价没有明显上涨，但是成交量大幅上升，楼市从冬天转暖是不争的事实。主要有四个原因:一是开发商迫于资金或业绩压力，采取促销措施，以价格换取工程量；二是自去年10月以来，央行连续三次下调存款准备金率，一次降息。个人住房贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.7倍。货币的释放肯定是对房地产市场的积极刺激；三是宏观经济下行，国家重新提稳增长，全国30多个城市地方政府承受金融压力，微调楼市；第四，购房者对房价预期的变化。

第四点要特别强调。事实上，货币政策的放松和房地产市场的微调主要是针对急需的买家，这是中国整体经济低迷时期采取的必要措施，也是政府进一步实施差别化住房政策以造福人民的措施，对房地产市场的实际影响有限。但这些政策一直被一些房地产企业和中介故意误读或炒作。2010年下半年以来，由于严格的房地产调控政策的影响，房地产市场进入了暂时的休眠期，房地产开发商和购房者之间的观望和博弈积累了一定数量的刚性购房需求。在市场误导下，这些需求刚性的买家预测市场将走出低谷，他们害怕再次踩空。出于向上买而不是向下买的心理，他们入市的热情显著增加。目前市场上活跃的交易主要是自住或改善需求，买家只是确认这一点。

最近央行发布的存款人调查报告显示，预计下一季度房价上涨的居民比例为20.4%，比上一季度高2.8个百分点。未来三个月，15.7%的居民将购买住房，比上一季度增加1.6个百分点。首都经济贸易大学和中国社会科学院联合开展的35个城市居民房价预期调查显示，超过90%的居民预计房价将继续上涨。心理预期最重要。2007年股市从2300点飙升到6100点，2007年和2009年房价的报复性反弹都一次次告诉我们这个道理。因此，买房预期是否会进一步上升甚至大幅上升，尤其值得关注。

其实从中长期来看，未来房价不太可能长期持续上涨。出于促进民生、维护和谐的需要，差别住房信贷、税收政策、限购令等房地产调控措施在中短期内改变的可能性极小。在过去的一年里，蛰伏的房地产市场导致了全国各地开发商手中的大量库存。据万科统计，北京、上海、深圳、广州等一线城市库存商品房1.14亿平方米，根据5月份的销售数字，在这些城市可以销售11个月左右。考虑到过去几年大量投资可能产生的新供应量，库存积压甚至可能上升到2亿平方米，未来三五年供大于求。大约2020年后，中国的住房需求将从增长转向下降。所以供需情况与过去完全不同，不太可能再有暴涨。

但2009年调控后的报复性反弹是无法避免的。在经济增速下滑的背景下，为了刺激经济增长或考虑地方利益的需要，一些地方政府可能会暗中放松监管决心。再加上开发商和房产中介的渲染，才有可能集中精力释放投资或投机需求。

6月和7月将是楼市调控的关键时期。政府需要及时明确表态，表明推动房地产市场理性回归的决心，以稳定民众的政策心理预期。此时，我们认为有必要重新强调房地产调控的三个合理回报目标，以促进地方政府、开发商和购房者心态的回归。房地产暴利时代已经结束，住房的民生属性必须重新强调。同时，增加住宅用地数量不仅可以扩大投资，刺激经济增长，还可以有效抑制房价反弹，这应该是目前的一个很好的政策选择。

在整体经济下滑的情况下，放松调控的谣言比比皆是，恐慌性购买心理再次惹祸上身，地方政府心态暧昧，使得史上最严厉的房地产调控走到了十字路口。何去何从，需要政府明确态度，还要严格执行房地产调控政策。如果左转右转，楼市调控的成果就没了！

(摘自《上海证券报》6月27日)